Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin? Preise 2026 im Überblick
Die ehrliche Antwort lautet: zwischen 20 und 40 Euro netto je Einheit und Monat — und der Preis allein sagt Ihnen wenig. Entscheidend ist, was darin enthalten ist und was später als Sonderleistung dazukommt. Dieser Artikel erklärt beides.
Die übliche Preisspanne
Für die WEG-Verwaltung in Berlin liegen die Grundhonorare überwiegend zwischen 20 und 40 Euro netto je Wohneinheit und Monat. Die Spanne ist so groß, weil zwei Objekte mit derselben Einheitenzahl völlig verschiedenen Aufwand verursachen können.
Bei kleinen Gemeinschaften greift fast immer ein Mindesthonorar je Objekt. Der Grund ist einfach: Eine Eigentümerversammlung mit Einladung, Durchführung und Protokoll kostet ungefähr gleich viel Arbeit, egal ob sechs oder sechzig Parteien daran teilnehmen. Bei sechs Einheiten verteilt sich derselbe Aufwand nur auf weniger Schultern.
Deshalb ist der Preis je Einheit bei kleinen Objekten rechnerisch hoch und sinkt mit der Größe. Wer bei acht Einheiten ein Angebot über 25 Euro je Einheit bekommt, sollte nachrechnen: 200 Euro im Monat decken die Arbeit selten.
Was im Grundhonorar enthalten sein muss
Das Grundhonorar deckt die laufende Verwaltung ab. Dazu gehören die jährliche Eigentümerversammlung samt Einladung und Protokoll, der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Führung der Beschluss-Sammlung, die Verwaltung der Konten und die Beauftragung laufender Instandhaltung.
Ebenfalls enthalten: die Erreichbarkeit für Eigentümer und Mieter, die Bearbeitung von Schadensmeldungen und die Abwicklung mit Versicherungen bei üblichen Fällen wie Leitungswasserschäden.
Prüfen Sie im Angebot ausdrücklich, ob die Eigentümerversammlung im Grundhonorar steckt. Manche Anbieter rechnen sie separat ab — das verschiebt mehrere hundert Euro im Jahr aus dem verglichenen Preis heraus.
Welche Leistungen üblicherweise extra kosten
Sonderleistungen sind branchenüblich und nicht per se unseriös. Unseriös wird es, wenn sie im Angebot nicht benannt sind und erst auf der Rechnung auftauchen.
Typisch sind: zusätzliche oder außerordentliche Eigentümerversammlungen, die Begleitung größerer Baumaßnahmen (oft als Prozentsatz der Bausumme), Umlaufbeschlüsse, die Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung, Mahnverfahren bei Hausgeldrückständen, gerichtliche Verfahren und die Erstellung von Bescheinigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen.
Warum das billigste Angebot selten das günstigste ist
Ein niedriges Grundhonorar lässt sich auf zwei Arten erreichen: durch Effizienz oder durch Weglassen. Der Unterschied zeigt sich erst im zweiten Jahr.
Achten Sie auf drei Punkte. Erstens: Wie viele Objekte betreut ein Sachbearbeiter? Über 25 bis 30 Einheiten pro Kopf hinaus leidet die Erreichbarkeit zwangsläufig. Zweitens: Gibt es einen festen Ansprechpartner mit Namen, oder landen Sie in einer Warteschleife? Drittens: Wie schnell kommt eine Antwort — und steht dazu etwas Verbindliches im Vertrag?
Die teuerste Verwaltung ist die, die nicht antwortet. Ein nicht bearbeiteter Wasserschaden kostet mehr als die Honorardifferenz von fünf Jahren.
Woran Sie ein faires Angebot erkennen
- ✓Das Grundhonorar ist als Betrag je Einheit und als Gesamtbetrag je Monat ausgewiesen.
- ✓Die Umsatzsteuer ist separat genannt, nicht in einer Mischangabe versteckt.
- ✓Die jährliche Eigentümerversammlung ist ausdrücklich als enthalten bezeichnet.
- ✓Sonderleistungen sind vollständig aufgelistet — mit Preisen, nicht nur dem Hinweis, dass es sie gibt.
- ✓Die Vertragslaufzeit und die Kündigungsfrist stehen im Angebot.
- ✓Es gibt eine Aussage zur Reaktionszeit bei Anfragen.
Was das für Ihr Objekt bedeutet
Für eine konkrete Einschätzung brauchen wir nur drei Angaben: die Anzahl der Einheiten, den Objekttyp — WEG oder Mietshaus — und die Adresse. Auf dieser Grundlage erhalten Sie ein verbindliches Angebot, in dem alle Positionen benannt sind.
Häufige Fragen
Nein. Die Kosten der Verwaltung gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie trägt der Eigentümer. Bei Gewerbemietverträgen ist eine Umlage abweichend möglich, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde.
Bei vermieteten Objekten ja — als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht; dort sind nur die in der Jahresabrechnung enthaltenen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG begünstigt.
Die Bestellung eines WEG-Verwalters ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft auf drei Jahre. Der Verwaltervertrag ist an die Bestellung gekoppelt. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Bestellung jederzeit ohne wichtigen Grund widerrufen werden.
Die Größenordnung ist ähnlich, der Aufwand verteilt sich aber anders. Bei der Mietverwaltung entfallen Eigentümerversammlung und Beschluss-Sammlung, dafür kommen Mieteinzug, Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung je Mieter und die Neuvermietung hinzu.