WEG-Verwaltung und Mietverwaltung: Der Unterschied
Der zentrale Unterschied liegt im Auftraggeber und im Gegenstand der Verwaltung: Die WEG-Verwaltung handelt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft und betrifft das gemeinschaftliche Eigentum eines Gebäudes, etwa Dach, Treppenhaus oder Fassade. Die Mietverwaltung dagegen handelt im Auftrag eines einzelnen Vermieters und betrifft das konkrete Mietverhältnis zu seinen Mietern, also Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und Mieterkommunikation. Beide Tätigkeiten können am selben Gebäude parallel bestehen, folgen aber unterschiedlichen gesetzlichen Grundlagen und unterschiedlichen Pflichten.
WEG-Verwaltung: Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Die WEG-Verwaltung betrifft ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere die §§ 18 bis 29 WEG. Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluss bestellt (§ 26 WEG) und handelt für alle Eigentümer gemeinsam, nicht für einen einzelnen Eigentümer.
Zu den gesetzlichen Aufgaben gehören die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung (§ 24 WEG), die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung sowie die Umsetzung von Beschlüssen der Gemeinschaft (§ 27 WEG). Auch die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, etwa Dach, tragende Wände, Aufzug oder Heizungsanlage, fällt in diesen Bereich. Vertragspartner des Verwalters ist die Eigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband (§ 9a WEG), nicht der einzelne Eigentümer und nicht ein Mieter.
Mietverwaltung: Verwaltung des Mietverhältnisses
Die Mietverwaltung, häufig auch als Mietshausverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung bezeichnet, betrifft das Verhältnis zwischen einem Vermieter und seinen Mietern. Rechtsgrundlage sind vor allem die Vorschriften des Mietrechts im BGB, etwa § 535 BGB zu den Pflichten aus dem Mietvertrag und § 556 BGB zur Umlage von Betriebskosten in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung.
Auftraggeber ist hier immer der einzelne Vermieter, unabhängig davon, ob es sich um ein ganzes Mietshaus oder um eine einzelne, vermietete Eigentumswohnung handelt. Zu den Aufgaben gehören die Erstellung und Pflege von Mietverträgen, die jährliche Betriebskostenabrechnung, die Kommunikation mit Mietern bei Mängeln oder Störungen, die Umsetzung von Mieterhöhungen im rechtlich zulässigen Rahmen sowie gegebenenfalls die Begleitung von Kündigungen. Die Mietverwaltung berührt das Gemeinschaftseigentum eines Hauses nicht, sondern ausschließlich das Innenverhältnis zwischen Vermieter und Mieter innerhalb der gemieteten Einheit.
Sondereigentumsverwaltung als Schnittstelle
Bei vermieteten Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG treffen beide Verwaltungsarten aufeinander, bleiben aber rechtlich getrennt. Der WEG-Verwalter kümmert sich weiterhin um das Gemeinschaftseigentum und ist gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich. Die Sondereigentumsverwaltung übernimmt für den einzelnen Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, die mietrechtlichen Aufgaben: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter, Ansprechpartner bei Reparaturen innerhalb der Wohnung.
Diese Trennung ist in der Praxis wichtig, weil Kosten des Gemeinschaftseigentums nach dem Verteilerschlüssel der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise nach § 16 WEG auf die Eigentümer umgelegt werden, während die Betriebskosten innerhalb der Mietverwaltung nach § 556 BGB auf den Mieter umgelegt werden. Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermietet, benötigt daher regelmäßig zwei Abrechnungsebenen: die WEG-Jahresabrechnung als Grundlage und die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter, die daraus abgeleitet wird.
Unterschiede in Haftung, Vergütung und Vertragspartner
Auch bei Haftung und Vertragsgestaltung unterscheiden sich beide Bereiche deutlich. Der WEG-Verwalter haftet gegenüber der Gemeinschaft für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und für die korrekte Umsetzung von Beschlüssen. Der Mietverwalter haftet gegenüber dem einzelnen Vermieter für Fehler bei Mietverträgen, Abrechnungen oder der Kommunikation mit Mietern.
Die Vergütung folgt in beiden Fällen unterschiedlichen Modellen. Die WEG-Verwaltung wird üblicherweise je Einheit und Objekt abgerechnet, da sie für die gesamte Gemeinschaft tätig wird. Die Mietverwaltung wird meist gesondert je vermieteter Einheit beauftragt, da sie im Interesse des einzelnen Vermieters erfolgt. Wer beide Leistungen aus einer Hand beauftragt, sollte auf eine klare vertragliche Trennung der Zuständigkeiten achten, damit im Streitfall, etwa bei einer mangelhaften Betriebskostenabrechnung, eindeutig ist, welcher Vertrag und welche Pflichten betroffen sind.
Welche Verwaltung wann erforderlich ist
Ob eine WEG-Verwaltung erforderlich ist, ergibt sich unmittelbar aus dem WEG: Sobald mehrere Eigentümer gemeinschaftliches Eigentum haben, ist ein Verwalter regelmäßig sinnvoll, in vielen Gemeinschaftsordnungen sogar vorgeschrieben, auch wenn das Gesetz selbst keine generelle Verwalterpflicht kennt. Für eine Mietverwaltung besteht dagegen keine gesetzliche Pflicht. Sie ist eine freiwillige Entscheidung des einzelnen Vermieters, die insbesondere bei mehreren vermieteten Einheiten, bei größerem Abstimmungsaufwand oder bei fehlender Zeit für die laufende Mieterbetreuung naheliegt.
Für private Eigentümer, die eine einzelne Wohnung in einer WEG besitzen und vermieten, ist häufig eine Kombination sinnvoll: WEG-Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum durch den bestellten Verwalter der Gemeinschaft und ergänzend eine Sondereigentumsverwaltung oder Mietverwaltung für die eigene, vermietete Einheit.
Häufige Fragen
Ja, das ist möglich und in der Praxis üblich. Rechtlich handelt es sich jedoch um zwei getrennte Verträge mit unterschiedlichen Auftraggebern, der Gemeinschaft auf der einen Seite und dem einzelnen Eigentümer als Vermieter auf der anderen Seite. Die Aufgaben und die Vergütung sollten entsprechend getrennt ausgewiesen werden.
Eine Pflicht besteht nicht. Sie können die mietrechtlichen Aufgaben, etwa die Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter, auch selbst übernehmen. Beauftragen Sie eine Mietverwaltung, übernimmt diese für Sie die laufende Kommunikation mit dem Mieter und die Abrechnung, während der WEG-Verwalter weiterhin für das Gemeinschaftseigentum zuständig bleibt.
Die Kosten der WEG-Verwaltung trägt der Eigentümer, sie sind nicht auf den Mieter umlegbar, da es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB handelt. Nur bestimmte Betriebskosten, die innerhalb der WEG-Abrechnung enthalten sind, etwa für Hausmeister oder Wasser, können anteilig als Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden, sofern der Mietvertrag dies vorsieht.
In diesem Fall sollte die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter stets auf der aktuellen WEG-Jahresabrechnung aufbauen, da diese die tatsächlich angefallenen Kosten des Gemeinschaftseigentums ausweist. Abweichungen entstehen häufig durch unterschiedliche Abrechnungszeiträume oder durch Positionen, die nicht umlagefähig sind. Ob eine Abweichung im Einzelfall zulässig ist, hängt von den konkreten Umständen ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Nein. Die Bestellung des WEG-Verwalters richtet sich nach § 26 WEG und den dort geregelten Fristen und Höchstdauern. Der Vertrag zur Mietverwaltung ist dagegen ein gewöhnlicher Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen Vermieter und Verwalter, dessen Laufzeit und Kündigungsfristen sich allein aus dem individuellen Verwaltervertrag ergeben.