Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: Pflicht und Fristen
Ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG hat vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die zur Verwaltung von Wohnungseigentum erforderlich sind. Eine generelle Berufspflicht, also einen Zwang, ohne Zertifikat gar nicht mehr als WEG-Verwalter tätig sein zu dürfen, gibt es nicht. Was es gibt, ist ein Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters, geregelt in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Ob dieser Anspruch in Ihrer Gemeinschaft praktisch relevant wird, hängt vom Einzelfall ab.
Was bedeutet zertifizierter Verwalter genau
Der Begriff wurde mit der WEG-Reform 2020 eingeführt und ist in § 26a WEG definiert. Zertifiziert ist ein Verwalter, wenn er vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die durch die Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) geregelt ist. Geprüft werden unter anderem WEG-Recht, Vertragsrecht, Buchführung, Wirtschaftsplanung und technische Grundlagen der Instandhaltung.
Von der Prüfungspflicht ausgenommen sind Personen, die bereits eine vergleichbare Qualifikation besitzen, etwa Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Personen mit einer einschlägigen Berufsausbildung samt Zusatzqualifikation, sofern die Voraussetzungen des § 26a Abs. 2 WEG erfüllt sind. Diese Gruppe gilt kraft Gesetzes als zertifiziert, ohne die IHK-Prüfung ablegen zu müssen.
Wann besteht ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Verwaltung einem zertifizierten Verwalter übertragen wird, wenn dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. In der Praxis bedeutet das: Ein Eigentümer kann eine entsprechende Beschlussfassung in der Versammlung beantragen und notfalls gerichtlich durchsetzen, wenn die Gemeinschaft dies verweigert.
Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften. Besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft aus nicht mehr als acht Sondereigentumseinheiten und wird sie von einem Wohnungseigentümer selbst verwaltet, entfällt der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 2 WEG. Diese Regelung soll kleine, selbstverwaltete Eigentümergemeinschaften von der Zertifizierungspflicht entlasten.
Ob im Einzelfall ein durchsetzbarer Anspruch besteht, hängt von der konkreten Beschlusslage und der Größe der Gemeinschaft ab. Beiräte sollten das Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung setzen, statt es einem einzelnen Eigentümer zu überlassen, es gerichtlich einzufordern.
Die IHK-Prüfung im Überblick
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter wird von den Industrie- und Handelskammern angeboten und richtet sich nach bundesweit einheitlichen Vorgaben der ZertVerwV. Sie besteht aus einem schriftlichen und in der Regel keinem mündlichen Teil und prüft praxisbezogene Fälle aus dem WEG-Alltag.
- ✓Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts, insbesondere Beschlussfassung, Verwalterpflichten und Jahresabrechnung
- ✓Vertragsrecht, unter anderem Verwaltervertrag und Auftragsvergabe an Dritte
- ✓Kaufmännische Grundlagen wie Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage und Buchführung
- ✓Technisches Grundwissen zu Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum
- ✓Grundzüge des Versicherungs- und Vertragsrechts im Zusammenhang mit der Verwaltung
Übergangsfrist für bereits bestellte Verwalter
Für Verwalter, die bereits vor Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 bestellt waren, sah § 48 Abs. 4 WEG eine Übergangsregelung vor. Diese Verwalter galten für eine Übergangszeit kraft Gesetzes als zertifiziert, ohne die Prüfung ablegen zu müssen. Diese Übergangsfrist ist mittlerweile abgelaufen.
Für Gemeinschaften, die noch von einem nicht zertifizierten Verwalter betreut werden, bedeutet das: Verlangt ein Eigentümer heute die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, kann sich die Gemeinschaft nicht mehr auf die frühere Übergangsregelung berufen. Ob der amtierende Verwalter das Zertifikat inzwischen erworben hat oder von der Prüfungspflicht befreit ist, sollte im Zweifel direkt erfragt werden.
Praktische Konsequenzen für Eigentümer und Beiräte
Für die laufende Verwaltung ändert die Zertifizierung zunächst nichts an den gesetzlichen Pflichten des Verwalters nach § 27 WEG, etwa zur Durchführung von Beschlüssen, zur Rücklagenverwaltung oder zur Kommunikation mit den Eigentümern. Die Zertifizierung ist ein Qualifikationsnachweis, kein eigenständiges Haftungsregime.
Bei der Neubestellung eines Verwalters empfiehlt es sich, das Zertifikat als Auswahlkriterium in die Verwalterverträge und Ausschreibungsunterlagen aufzunehmen, auch wenn kein Eigentümer den Anspruch aktiv geltend macht. Das schafft Klarheit und vermeidet spätere Streitigkeiten über die Bestellung. Bei bestehenden Verträgen kann ein Nachweis der Zertifizierung formlos angefordert werden.
Häufige Fragen
Nein, eine generelle gesetzliche Pflicht zur Zertifizierung besteht nicht. Es gibt lediglich einen Anspruch der Eigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, mit Ausnahme kleiner, selbstverwalteter Gemeinschaften.
Bei Gemeinschaften mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten, die von einem Wohnungseigentümer selbst verwaltet werden, entfällt der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 2 WEG.
Personen mit vergleichbarer Qualifikation, etwa Rechtsanwälte, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer, gelten unter den Voraussetzungen des § 26a Abs. 2 WEG kraft Gesetzes als zertifiziert, ohne die IHK-Prüfung ablegen zu müssen.
Nein, die in § 48 Abs. 4 WEG vorgesehene Übergangsfrist für bereits vor der WEG-Reform bestellte Verwalter ist abgelaufen. Wird die Bestellung eines zertifizierten Verwalters heute verlangt, kann sich die Gemeinschaft darauf nicht mehr berufen.
Nicht unmittelbar. Die Zertifizierung ist ein Qualifikationsnachweis. Die Pflichten und die Haftung des Verwalters richten sich weiterhin nach dem Verwaltervertrag und den gesetzlichen Vorgaben, insbesondere § 27 WEG.