Wirtschaftsplan der WEG: Aufstellung, Beschluss, Fortgeltung
Der Wirtschaftsplan ist die Kalkulation der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Wirtschaftsjahr. Er wird vom Verwalter aufgestellt und muss von den Eigentümern durch Beschluss über die zu leistenden Vorschüsse bestätigt werden. Rechtsgrundlage ist § 28 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach die Aufstellung eines Wirtschaftsplans zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört.
Wer stellt den Wirtschaftsplan auf und was enthält er
Nach § 28 Abs. 1 WEG obliegt die Aufstellung des Wirtschaftsplans dem Verwalter. Er umfasst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im laufenden Wirtschaftsjahr, die Verpflichtung zur Zuführung an die Erhaltungsrücklage sowie die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Eigentümer. In der Praxis besteht der Wirtschaftsplan aus einem Gesamtwirtschaftsplan für die gesamte Liegenschaft und Einzelwirtschaftsplänen je Einheit, in denen die anteiligen Kosten nach dem jeweils geltenden Verteilerschlüssel ausgewiesen werden.
Typische Kostenpositionen sind Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Hausreinigung, Hausmeister, Aufzugskosten, Verwaltervergütung sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Verteilung erfolgt je nach Kostenart unterschiedlich, etwa nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche, nach Anzahl der Einheiten oder durch Einzelberechnung, wenn eine verbrauchsabhängige Erfassung vorliegt, beispielsweise bei Heizkosten.
Beschlussfassung: Worüber die Eigentümer tatsächlich abstimmen
Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr den Wirtschaftsplan als solchen, sondern die aus ihm folgenden Vorschüsse zur Kostentragung, § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG. Der Wirtschaftsplan selbst ist die Kalkulationsgrundlage, rechtlich verbindlich wird er erst durch den Beschluss über die Vorauszahlungen. Der Beschluss erfolgt mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung nach § 25 WEG, die Einberufung richtet sich nach § 24 WEG.
Fehler in der Kalkulation, etwa eine unzutreffende Kostenschätzung, führen nicht automatisch zur Nichtigkeit des Beschlusses. Solange der Wirtschaftsplan plausibel und nachvollziehbar aufgestellt ist, liegt ein gewisser Schätzungsspielraum des Verwalters vor. Deutliche Fehlkalkulationen oder eine falsche Anwendung des Verteilerschlüssels können hingegen die Anfechtung des Beschlusses begründen. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingereicht werden, § 45 WEG.
Fälligkeit der Vorschüsse
Der Beschluss legt üblicherweise nicht nur die Jahressumme, sondern auch monatliche Fälligkeitstermine für die Vorauszahlungen fest, meist zum 15. eines jeden Monats oder zum Monatsersten. Gerät ein Eigentümer mit den beschlossenen Vorschüssen in Rückstand, kann die Gemeinschaft die offenen Beträge im ordentlichen Zivilverfahren geltend machen. Der Beschluss über die Vorschüsse bildet dafür den vollstreckbaren Titel im weiteren Sinne, da er die Zahlungspflicht dem Grunde und der Höhe nach konkretisiert.
Was gilt, wenn kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird
In der Praxis kommt es vor, dass ein neuer Wirtschaftsplan aus organisatorischen Gründen nicht rechtzeitig vor Beginn des Wirtschaftsjahres beschlossen werden kann. Die frühere Regelung, wonach der bisherige Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen automatisch fortgilt, wurde im Zuge der WEG-Reform aus dem Gesetzestext gestrichen. Ob und in welchem Umfang eine faktische Fortgeltung dennoch anzunehmen ist, wird in der Praxis unterschiedlich gehandhabt und ist nicht abschließend geklärt. Verwaltungen sichern sich in solchen Fällen häufig dadurch ab, dass die Eigentümerversammlung ausdrücklich beschließt, die bisherigen Vorschüsse bis zur Beschlussfassung über den neuen Wirtschaftsplan unverändert weiter zu erheben. Eigentümern und Beiräten ist zu empfehlen, auf eine zeitnahe Beschlussfassung zu Beginn des Wirtschaftsjahres zu drängen, um Unsicherheiten bei der Zahlungspflicht zu vermeiden.
Bedeutung für vermietende Eigentümer
Für Eigentümer, die ihre Einheit vermieten, ist der Wirtschaftsplan von der mietrechtlichen Betriebskostenvorauszahlung nach § 556 BGB zu unterscheiden. Der WEG-Wirtschaftsplan regelt das Verhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft, die Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Beide Beträge müssen nicht identisch sein, da im Wirtschaftsplan auch nicht umlagefähige Kosten wie die Verwaltervergütung oder die Zuführung zur Erhaltungsrücklage enthalten sind. Vermieter sollten bei der Kalkulation ihrer eigenen Nebenkostenvorauszahlung die Positionen des Wirtschaftsplans daher sorgfältig auf ihre Umlagefähigkeit nach der Betriebskostenverordnung prüfen.
Häufige Fragen
Ja, da der Beschluss über die Vorschüsse sich auf ein bestimmtes Wirtschaftsjahr bezieht. Für jedes neue Wirtschaftsjahr ist grundsätzlich ein neuer Beschluss erforderlich, auch wenn sich die Kosten gegenüber dem Vorjahr kaum verändern.
Sie können den Beschluss über die Vorschüsse innerhalb eines Monats nach der Versammlung anfechten, § 45 WEG. Angreifbar sind vor allem grobe Kalkulationsfehler oder eine fehlerhafte Anwendung des Verteilerschlüssels, nicht jede Abweichung von der späteren tatsächlichen Abrechnung.
Der Wirtschaftsplan ist eine Vorausschau auf die voraussichtlichen Kosten des kommenden Jahres, die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG weist die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aus. Aus der Differenz zwischen beschlossenen Vorschüssen und tatsächlichen Kosten ergibt sich die Nachzahlung oder das Guthaben der einzelnen Eigentümer.
Grundsätzlich gilt der in der Teilungserklärung oder durch Beschluss festgelegte Verteilerschlüssel, häufig nach Miteigentumsanteilen. Für einzelne Kostenarten wie Heizkosten oder Aufzugsnutzung können abweichende Schlüssel gelten, wenn dies vereinbart oder beschlossen wurde.
Die Gemeinschaft kann die rückständigen Vorschüsse gerichtlich geltend machen, gestützt auf den Beschluss über den Wirtschaftsplan. Wiederholter erheblicher Zahlungsverzug kann darüber hinaus einen Grund für den Entzug des Wohnungseigentums nach § 17 WEG darstellen, dies bleibt jedoch die Ausnahme und ist einzelfallabhängig.