WEG in Selbstverwaltung: Pflichten, Haftung, Grenzen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich ohne bestellten Verwalter bestehen. Das Gesetz verpflichtet niemanden zur Verwalterbestellung, verlangt aber, dass die gesetzlichen Aufgaben trotzdem erfüllt werden: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Versammlungen, Instandhaltung und die Vertretung nach außen. Fehlt ein Verwalter, übernehmen diese Aufgaben die Eigentümer gemeinschaftlich oder, soweit möglich, der Verwaltungsbeirat. Rechtlich handelt es sich dabei nicht um einen rechtsfreien Raum, sondern um eine Verlagerung von Pflichten und Haftungsrisiken auf die Eigentümer selbst.
Ist Selbstverwaltung rechtlich zulässig
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist seit der WEG-Reform 2020 als eigener Rechtsträger anerkannt (§ 9a WEG). Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und verklagt werden, unabhängig davon, ob ein Verwalter bestellt ist. Eine gesetzliche Pflicht zur Verwalterbestellung besteht nicht generell.
Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG jedem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Bei Gemeinschaften mit nicht mehr als acht Wohnungseigentumseinheiten kann dieser Anspruch durch Mehrheitsbeschluss abbedungen werden. In der Praxis betrifft Selbstverwaltung deshalb fast ausschließlich kleinere Gemeinschaften, in größeren WEGs verlangt in der Regel bereits ein einzelner Eigentümer die Bestellung, und dieser Anspruch lässt sich notfalls gerichtlich durchsetzen.
Wo Selbstverwaltung praktiziert wird, bleibt sie an dieselben materiellen Vorgaben gebunden wie eine Verwaltung durch einen bestellten Verwalter. Ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne von § 19 WEG ist kein optionaler Standard, sondern gilt unabhängig davon, wer die Aufgaben tatsächlich ausführt.
Welche Pflichten bestehen unabhängig vom Verwalter
Bestimmte Aufgaben fallen der Gemeinschaft unabhängig von der Organisationsform zu. Dazu zählen die Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung (§ 28 WEG), die Bildung und Verwaltung der Erhaltungsrücklage, die Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung (§ 24 WEG) sowie die Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG).
Fehlt ein Verwalter, geht die Einberufungsbefugnis nach § 24 Abs. 3 WEG auf den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter über. Existiert auch kein Beirat, bleibt praktisch nur die Einberufung durch einen oder mehrere Eigentümer, die sich hierzu untereinander abstimmen müssen, was in der Praxis häufig zu Verzögerungen führt.
Auch die Instandhaltungspflicht am gemeinschaftlichen Eigentum bleibt unverändert bestehen. Schäden am Dach, an der Fassade oder an gemeinschaftlichen Leitungen müssen erkannt, dokumentiert und beseitigt werden, unabhängig davon, ob ein Verwalter dafür sorgt oder die Eigentümer dies selbst organisieren.
Handlungsfähigkeit ohne Verwalter
Nach § 9b Abs. 1 WEG wird die Gemeinschaft im Regelfall durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ist kein Verwalter bestellt, tritt an dessen Stelle keine automatische Ersatzvertretung durch den Beirat, sondern grundsätzlich die gemeinschaftliche Vertretung durch alle Wohnungseigentümer. Lediglich bei der Umsetzung von Beschlüssen kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft vertreten.
Das hat praktische Konsequenzen: Verträge mit Handwerksbetrieben, die Kontoführung, der Abschluss oder die Anpassung von Versicherungen und die Vertretung in Rechtsstreitigkeiten erfordern ohne Verwalter entweder die Mitwirkung aller Eigentümer oder eine im Voraus erteilte Vollmacht an eine einzelne Person. Ohne eine solche Vollmacht kann bereits die Unterschrift unter einen Wartungsvertrag zum Problem werden.
Für laufende Geschäfte empfiehlt es sich daher, per Beschluss eine oder mehrere Personen zu bevollmächtigen, im Namen der Gemeinschaft zu handeln, und diese Vollmacht auf konkrete Aufgabenbereiche und Beträge zu begrenzen. Eine unbegrenzte Generalvollmacht schafft neue Haftungsrisiken für die bevollmächtigte Person.
Haftung in der Selbstverwaltung
Verbindlichkeiten der Gemeinschaft treffen zunächst den Verband selbst (§ 9a Abs. 1 WEG). Reicht dessen Vermögen nicht aus, haften die Eigentümer im Außenverhältnis anteilig nach ihrem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG). Diese Haftungsverteilung gilt unabhängig davon, ob ein Verwalter bestellt ist.
Für ehrenamtlich tätige Beiratsmitglieder sieht § 29 Abs. 3 WEG eine Haftungserleichterung vor: Sie haften der Gemeinschaft gegenüber nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Diese Privilegierung gilt jedoch nur, soweit die Tätigkeit unentgeltlich erfolgt, und schützt nicht vor Ansprüchen Dritter, etwa wenn ein Beiratsmitglied im Namen der Gemeinschaft einen fehlerhaften Vertrag unterschreibt.
Ein besonderes Risiko liegt bei der Verkehrssicherungspflicht am gemeinschaftlichen Eigentum, etwa bei Glätte auf Gehwegen, losen Balkonteilen oder defekten Treppengeländern. Wird diese Pflicht nicht organisiert wahrgenommen, kann dies als Organisationsverschulden der Gemeinschaft gewertet werden, mit möglichen Ansprüchen Geschädigter gegen den Verband und mittelbar gegen die Eigentümer. Ob im Einzelfall auch eine persönliche Haftung einzelner Eigentümer oder Beiratsmitglieder in Betracht kommt, hängt von den konkreten Umständen ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Wo Selbstverwaltung an Grenzen stößt
Mit zunehmender Größe der Gemeinschaft, hoher Fluktuation unter den Eigentümern oder anstehenden größeren Sanierungsmaßnahmen wächst der Koordinationsaufwand deutlich. Die gemeinschaftliche Vertretung mangels Verwalter wird dann schnell unpraktikabel, insbesondere bei Bauverträgen, Kreditaufnahmen für die Erhaltungsrücklage oder gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Auch die laufende Buchhaltung, die korrekte Kostenverteilung nach § 16 WEG und die fristgerechte Aufstellung der Jahresabrechnung erfordern Fachkenntnisse, deren Fehlen im Zweifel zu anfechtbaren Beschlüssen führt. Formale Fehler in der Abrechnung oder bei der Einberufung sind ein häufiger Anlass für Beschlussanfechtungsklagen nach § 44 WEG.
In solchen Fällen bietet sich eine abgestufte Lösung an: statt vollständiger Fremdverwaltung eine Teilbeauftragung, etwa für Buchhaltung und Jahresabrechnung, während organisatorische Entscheidungen weiterhin bei der Gemeinschaft verbleiben. Das reduziert Haftungsrisiken, ohne die Selbstbestimmung der Eigentümer vollständig aufzugeben.
Häufige Fragen
Nein, eine generelle gesetzliche Pflicht besteht nicht. Jeder Eigentümer hat jedoch nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Bei Gemeinschaften mit höchstens acht Einheiten kann dieser Anspruch durch Beschluss abbedungen werden.
Grundsätzlich müssen alle Eigentümer gemeinsam handeln oder eine Person per Beschluss bevollmächtigen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann die Gemeinschaft nur bei der Umsetzung von Beschlüssen vertreten, nicht generell für alle Rechtsgeschäfte.
Bei unentgeltlicher Tätigkeit haftet ein Beiratsmitglied der Gemeinschaft gegenüber nach § 29 Abs. 3 WEG nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Ansprüche Dritter, etwa aus einem im Namen der Gemeinschaft geschlossenen Vertrag, sind davon unabhängig zu beurteilen und einzelfallabhängig.
Ja, das ist jederzeit durch Mehrheitsbeschluss möglich. Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann auch nachträglich erfolgen, wenn sich die Selbstverwaltung als zu aufwendig oder fehleranfällig erweist.
Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft als Verband (§ 44 WEG). Ohne Verwalter muss die Zustellung und Prozessvertretung über die gemeinschaftliche Vertretung der Eigentümer oder eine vorab erteilte Vollmacht organisiert werden, was zusätzlichen Koordinationsaufwand bedeutet.