WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung: Der Unterschied
Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft und wird von der Gemeinschaft bestellt, während die Sondereigentumsverwaltung eine freiwillige, vertraglich vereinbarte Dienstleistung für den einzelnen Eigentümer ist und dessen Wohnung betrifft, insbesondere im Zusammenhang mit einer Vermietung. Beide Tätigkeiten können vom selben Unternehmen erbracht werden, beruhen aber auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen, unterschiedlichen Auftraggebern und unterschiedlichen Aufgabenbereichen.
Was die WEG-Verwaltung umfasst
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist gesetzlich vorgesehen. Nach § 18 WEG ist der Verwalter für die Umsetzung von Beschlüssen sowie für Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig, soweit ihm diese Aufgabe nicht durch Beschluss oder Vereinbarung entzogen ist. Auftraggeber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähiger Verband gemäß § 9a WEG, nicht der einzelne Eigentümer.
Zu den typischen Aufgaben gehören die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG, die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Führung der Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 6 WEG sowie die Vertretung der Gemeinschaft nach außen gemäß § 9b WEG. Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung nach § 26 WEG, ergänzt durch einen gesonderten Verwaltervertrag, der die Vergütung und Einzelheiten der Tätigkeit regelt.
Was die Sondereigentumsverwaltung umfasst
Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist im WEG-Recht nicht geregelt. Sie beruht auf einem privatrechtlichen Dienst- oder Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und einem Verwaltungsunternehmen, rechtlich eingeordnet meist nach § 611 BGB oder § 675 BGB. Sie betrifft ausschließlich das Sondereigentum, also die einzelne Wohnung oder Teileigentumseinheit, und ist vor allem dann relevant, wenn der Eigentümer seine Einheit vermietet.
Typische Leistungen sind die Vermietung und Neuvermietung der Einheit, die laufende Kommunikation mit dem Mieter, die Erstellung der Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB, die Überwachung von Mietzahlungen, die Organisation kleinerer Reparaturen innerhalb der Wohnung sowie die Abstimmung mit dem WEG-Verwalter bei Angelegenheiten, die das Gemeinschaftseigentum berühren. Ob und in welchem Umfang eine solche Verwaltung beauftragt wird, entscheidet der Eigentümer allein, unabhängig von Beschlüssen der Eigentümerversammlung.
Zentrale Unterschiede im Überblick
Die beiden Tätigkeiten unterscheiden sich in Auftraggeber, Rechtsgrundlage, Gegenstand und Bestellung. Diese Unterschiede sind für die Praxis wichtig, weil sie festlegen, wer welche Kosten trägt und wer welche Entscheidungen treffen kann.
Schnittstellen und typische Abgrenzungsfragen
In der Praxis berühren sich beide Bereiche häufig, etwa bei einem Wasserschaden, der von einer gemeinschaftlichen Steigleitung ausgeht, aber Schäden am Sondereigentum verursacht. Die Beseitigung des Schadens an der Leitung fällt in die Zuständigkeit der WEG-Verwaltung, während die Regulierung von Folgeschäden in der vermieteten Wohnung, etwa die Kommunikation mit dem Mieter oder die Beauftragung von Malerarbeiten innerhalb der Einheit, Aufgabe der Sondereigentumsverwaltung ist. Eine klare vertragliche Abgrenzung der Zuständigkeiten verhindert, dass Maßnahmen doppelt beauftragt oder gar nicht veranlasst werden.
Auch bei baulichen Veränderungen ist die Trennung relevant. Möchte ein Eigentümer etwa seine Fenster austauschen, betrifft dies je nach Teilungserklärung unter Umständen das gemeinschaftliche Eigentum und bedarf eines Beschlusses nach § 20 WEG. Die Sondereigentumsverwaltung kann hier allenfalls koordinierend tätig werden, die Entscheidung liegt bei der Eigentümergemeinschaft.
Kosten und Beauftragung
Die Kosten der WEG-Verwaltung tragen alle Eigentümer gemeinsam über die Hausgeldzahlungen, üblicherweise nach dem in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Kostenverteilungsschlüssel. Bei InnovateImmo liegt die Vergütung für die WEG-Verwaltung ab 25 Euro netto je Einheit, mindestens jedoch 400 Euro netto je Objekt.
Die Sondereigentumsverwaltung wird gesondert beauftragt und ausschließlich vom betreffenden Eigentümer bezahlt. Sie lohnt sich vor allem für Eigentümer, die nicht am Ort wohnen, mehrere Einheiten vermieten oder aus zeitlichen Gründen die laufende Mieterbetreuung nicht selbst übernehmen möchten. Für selbstnutzende Eigentümer ist eine Sondereigentumsverwaltung in der Regel nicht erforderlich.
Häufige Fragen
Ja, das ist möglich und in der Praxis üblich. Rechtlich handelt es sich dabei jedoch um zwei getrennte Vertragsverhältnisse mit unterschiedlichen Auftraggebern, auch wenn ein und dasselbe Unternehmen beide Leistungen erbringt.
Nein. Anders als die WEG-Verwaltung, die faktisch für jede Gemeinschaft erforderlich ist, beruht die Sondereigentumsverwaltung auf einer freiwilligen Entscheidung des einzelnen Eigentümers.
Ausschließlich der jeweilige Eigentümer der Einheit. Die Eigentümerversammlung hat darauf keinen Einfluss, da es sich um eine private Angelegenheit außerhalb des gemeinschaftlichen Eigentums handelt.
Die Zuständigkeit richtet sich danach, welcher Bauteil betroffen ist. Für gemeinschaftliches Eigentum, etwa Leitungen im Gebäude, ist die WEG-Verwaltung zuständig, für Folgeschäden innerhalb der Wohnung die Sondereigentumsverwaltung oder der Eigentümer selbst. In der Praxis ist eine enge Abstimmung zwischen beiden erforderlich.
Nein. Die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter nach § 556 BGB ist Aufgabe der Sondereigentumsverwaltung beziehungsweise des Vermieters, nicht der WEG-Verwaltung, die lediglich die Jahresabrechnung der Gemeinschaft nach § 28 WEG erstellt.