Sonderumlage in der WEG: Beschluss, Fälligkeit, Zahlungspflicht

Eine Sonderumlage wird fällig, sobald die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss gefasst hat und der darin genannte Zahlungstermin erreicht ist. Ohne wirksamen Beschluss besteht keine Zahlungspflicht, auch wenn die Verwaltung auf einen dringenden Kostenbedarf hinweist. Grundlage ist § 28 WEG in Verbindung mit dem allgemeinen Beschlussrecht nach § 19 Abs. 1 WEG.

Was eine Sonderumlage ist und wann sie nötig wird

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, die außerhalb des laufenden Wirtschaftsplans erhoben wird, wenn die vorhandenen Mittel der Gemeinschaft nicht ausreichen. Typische Anlässe sind unvorhergesehene Reparaturen, ein Liquiditätsengpass durch Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer oder eine anstehende Maßnahme, für die die Erhaltungsrücklage nicht genügt.

In der Praxis zeigt sich das häufig daran, dass die Verwaltung im laufenden Jahr wiederholt Beträge aus der Erhaltungsrücklage entnimmt, um eine Unterdeckung im Girokonto der Gemeinschaft auszugleichen. Solche Entnahmen sind kein Ersatz für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung, sondern in der Regel ein Hinweis darauf, dass der Wirtschaftsplan nicht mehr auskömmlich ist und rechtzeitig eine Sonderumlage beschlossen werden sollte.

Von der Sonderumlage zu unterscheiden ist die reguläre Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die bereits im Wirtschaftsplan festgelegt ist und laufend mit dem Hausgeld gezahlt wird. Die Sonderumlage kommt hinzu, wenn dieser Rahmen nicht ausreicht.

Der Beschluss: Zuständigkeit, Mehrheit und notwendiger Inhalt

Über die Erhebung einer Sonderumlage entscheidet die Eigentümerversammlung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes vorsieht. Eine Zustimmung aller Eigentümer ist nicht erforderlich, auch wer gegen den Beschluss gestimmt hat, ist grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet, solange der Beschluss nicht erfolgreich angefochten wurde.

Der Beschlusstext sollte den Gesamtbetrag der Sonderumlage, den Verteilungsschlüssel, die Fälligkeit sowie den Verwendungszweck konkret benennen. Fehlt eine dieser Angaben oder bleibt der Zweck zu unbestimmt, kann der Beschluss anfechtbar sein. Anfechtungen sind gemäß § 44 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht einzureichen, ein bloßer Widerspruch in der Versammlung genügt nicht.

Nicht jede Ausgabe erfordert zwingend eine gesonderte Sonderumlage. Ist im Wirtschaftsplan bereits eine Rücklage in ausreichender Höhe vorgesehen, kann die Maßnahme auch aus dieser finanziert werden. Die Entscheidung, ob eine Sonderumlage, eine Rücklagenentnahme oder eine Kombination aus beidem gewählt wird, liegt im Ermessen der Eigentümerversammlung.

Verteilung der Kosten auf die Einheiten

Die Sonderumlage wird nach demselben Maßstab verteilt, der auch für die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten gilt, sofern der Beschluss keinen abweichenden Schlüssel festlegt. Üblich ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG, denkbar sind aber auch andere Schlüssel, etwa nach Wohnfläche oder je Einheit, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht oder ein entsprechender Beschluss gefasst wird.

In der Abrechnungspraxis zeigt sich die Bandbreite möglicher Verteilerschlüssel deutlich: Kosten für einen Aufzug im Wohnhaus werden häufig nach Miteigentumsanteilen umgelegt, Kosten für einen Garagenaufzug dagegen nur auf die Stellplatznutzer, während Müllabfuhr oder Recycling oft nach Wohnfläche verteilt werden. Welcher Schlüssel für eine Sonderumlage gilt, sollte deshalb im Beschluss selbst eindeutig benannt werden, um spätere Streitigkeiten über die Abrechnungsspitze zu vermeiden.

Fälligkeit und Zahlungspflicht

Die Fälligkeit ergibt sich aus dem Beschluss selbst. Wird ein konkretes Datum genannt, ist die Zahlung ab diesem Tag geschuldet, ohne dass es einer gesonderten Mahnung bedarf. Enthält der Beschluss keine Fälligkeitsregelung, wird die Forderung mit der Beschlussfassung fällig, sobald sie durch die Verwaltung gegenüber dem einzelnen Eigentümer angefordert wird.

Zahlt ein Eigentümer nicht fristgerecht, gerät er nach den allgemeinen Regeln des § 286 BGB in Verzug, wenn eine Mahnung erfolgt oder die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt war. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a WEG rechtsfähig und kann die Forderung im eigenen Namen gerichtlich geltend machen, in der Praxis übernimmt dies meist die Verwaltung im Auftrag der Gemeinschaft.

Ein Verkauf der Einheit nach Beschlussfassung ändert an der Zahlungspflicht grundsätzlich nichts. Schuldner bleibt derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war oder die Beschlussfassung mitgetragen hat, sofern der Kaufvertrag keine abweichende Regelung zwischen den Parteien enthält. Für die Gemeinschaft ist dies unerheblich, da sie sich an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer hält.

Sonderumlage bei vermieteten Einheiten

Für private Vermieter stellt sich regelmäßig die Frage, ob eine Sonderumlage über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden kann. Das ist grundsätzlich nicht möglich, da Sonderumlagen in aller Regel der Substanzerhaltung oder dem Aufbau der Rücklage dienen und damit keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung darstellen.

Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Sonderumlage tatsächlich laufende, umlagefähige Kosten abdeckt, etwa eine kurzfristige Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung wegen gestiegener Energiepreise. In solchen Fällen ist eine genaue Prüfung des Verwendungszwecks erforderlich, da die pauschale Bezeichnung als Sonderumlage allein nichts über die mietrechtliche Umlagefähigkeit aussagt.

Häufige Fragen