Hausgeldrückstände: Mahnung, Verzugszinsen, Entziehung
Bleibt ein Wohnungseigentümer das Hausgeld schuldig, kann die Verwaltung Verzugszinsen und Mahnkosten geltend machen, das gerichtliche Mahnverfahren einleiten und bei dauerhaften, erheblichen Rückständen über die Eigentümerversammlung die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG betreiben. Welcher Schritt zulässig ist, hängt von Höhe und Dauer des Rückstands sowie vom Beschlusslage der Gemeinschaft ab.
Wann gerät ein Eigentümer in Verzug
Das Hausgeld ist keine freiwillige Leistung, sondern ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) beziehungsweise nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aus der beschlossenen Jahresabrechnung mit ihrer Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG). Beide Beschlüsse legen üblicherweise ein konkretes Fälligkeitsdatum fest, etwa den dritten Werktag eines Monats für die Vorschüsse oder eine Frist von zwei bis vier Wochen nach Beschlussfassung für eine Nachzahlung.
Ist die Fälligkeit im Beschluss kalendermäßig bestimmt, tritt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB bereits mit fruchtlosem Fristablauf ein, eine gesonderte Mahnung ist dann nicht zwingend erforderlich. Fehlt eine solche Bestimmung, muss der Eigentümer erst durch eine Mahnung in Verzug gesetzt werden. In der Praxis ist es dennoch üblich und sinnvoll, den Zahlungsrückstand zunächst schriftlich anzumahnen, um Missverständnisse auszuschließen und dem Eigentümer eine letzte Zahlungsfrist zu setzen.
Mahnung: Ablauf und Kosten
Die Verwaltung mahnt den Rückstand im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, die seit der WEG-Reform 2020 selbst rechtsfähig ist (§ 9a WEG) und Forderungen gegen einzelne Eigentümer geltend macht. Üblich ist ein zweistufiges Vorgehen: eine erste Zahlungserinnerung mit kurzer Fristsetzung, gefolgt von einer förmlichen Mahnung, in der Verzugsfolgen wie Zinsen und weitere Kosten angekündigt werden.
Bleibt die Mahnung erfolglos, kann die Gemeinschaft das gerichtliche Mahnverfahren beim zuständigen Amtsgericht einleiten oder direkt Zahlungsklage erheben. Für die Entscheidung ist die Höhe des Rückstands maßgeblich: Bei niedrigen Beträgen ist das Mahnverfahren meist der schnellere und günstigere Weg, bei streitigen oder umfangreichen Forderungen empfiehlt sich unmittelbar die Klage.
Die durch die Mahnung verursachten Kosten, etwa für Porto oder eine erforderliche anwaltliche Mahnung, sind als Verzugsschaden nach § 286 Abs. 1 BGB grundsätzlich vom säumigen Eigentümer zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig waren.
Verzugszinsen und weitere Verzugsfolgen
Ab Verzugseintritt schuldet der Eigentümer Verzugszinsen nach § 288 BGB. Da es sich beim Hausgeld nicht um ein Handelsgeschäft handelt, beträgt der Zinssatz für Verbraucher fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank. Die Zinsen laufen tagesgenau ab dem Verzugsbeginn bis zur vollständigen Zahlung und werden neben der Hauptforderung geltend gemacht.
Ergänzend kann die Gemeinschaft nachweisen, dass ihr durch den Zahlungsausfall ein weitergehender Schaden entstanden ist, etwa weil sie selbst Kredite in Anspruch nehmen oder Rücklagen vorzeitig auflösen musste. Ein solcher Verzugsschaden ist gesondert darzulegen und wird nicht automatisch mit den gesetzlichen Verzugszinsen abgegolten.
Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG
Bei dauerhaften und erheblichen Rückständen sieht das Gesetz als letztes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums vor. Nach § 17 Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft von einem Eigentümer verlangen, sein Wohnungseigentum zu veräußern, wenn dieser sich einer so schwerwiegenden Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zuzumuten ist.
Als Regelbeispiel nennt § 17 Abs. 2 Nr. 2 WEG den Fall, dass der Eigentümer mit der Erfüllung seiner Zahlungspflichten in Höhe eines Betrags, der einen bestimmten Anteil des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug ist. Die konkrete Wertgrenze und die Frage, welche Bemessungsgrundlage bei fehlendem oder veraltetem Einheitswert heranzuziehen ist, sind im Einzelfall zu prüfen; hier ist rechtliche Beratung angezeigt, da pauschale Aussagen der komplexen Einzelfalllage nicht gerecht werden.
Die Entziehung setzt einen Beschluss der Eigentümerversammlung voraus, mit dem die Gemeinschaft die gerichtliche Geltendmachung beauftragt. Erst nach rechtskräftigem Urteil ist der betroffene Eigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum zu veräußern. Verkauft er nicht freiwillig, kann die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung betreiben. Wegen der Tragweite dieses Schritts und der hohen Anforderungen der Gerichte an die Zumutbarkeitsprüfung wird die Entziehung in der Praxis selten und erst nach erfolglosem Ausschöpfen aller vorherigen Maßnahmen beantragt.
Praktisches Vorgehen für Beirat und Verwaltung
Für die Verwaltung empfiehlt sich ein gestuftes Vorgehen, das dokumentiert und nachvollziehbar bleibt, damit spätere gerichtliche Schritte nicht an Formfehlern scheitern.
- ✓Rückstand nach Fälligkeit zeitnah erfassen und den Eigentümer schriftlich zur Zahlung auffordern
- ✓Bei Erfolglosigkeit förmliche Mahnung mit Fristsetzung und Ankündigung von Verzugszinsen versenden
- ✓Gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage einleiten, abhängig von Höhe und Streitigkeit der Forderung
- ✓Verlauf, Zahlungseingänge und Kommunikation lückenlos dokumentieren, auch für spätere Beschlussfassungen
- ✓Bei anhaltendem, erheblichem Rückstand die Eigentümerversammlung über einen Klagebeschluss zur Entziehung informieren und rechtliche Beratung einholen
Häufige Fragen
Wenn der Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung ein festes Fälligkeitsdatum enthält, tritt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ohne gesonderte Mahnung ein. In der Praxis wird trotzdem meist eine kurze Nachfrist gesetzt, um Streit über den Verzugsbeginn zu vermeiden.
Nach § 288 BGB betragen sie für Verbraucher fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank. Sie werden tagesgenau ab Verzugsbeginn bis zur vollständigen Zahlung berechnet.
Die Entziehung setzt einen Beschluss der Eigentümerversammlung und ein rechtskräftiges Urteil voraus. Der betroffene Eigentümer kann durch Zahlung des Rückstands oder eine einvernehmliche Regelung das Verfahren regelmäßig noch abwenden, solange kein rechtskräftiges Urteil vorliegt.
Ja, soweit die Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich waren, sind sie als Verzugsschaden nach § 286 Abs. 1 BGB vom Eigentümer zu erstatten.
Das Gesetz nennt in § 17 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Rückstand über drei Monate in Höhe eines bestimmten Anteils des Einheitswerts als Regelbeispiel. Die genaue Bemessung ist einzelfallabhängig und sollte vor einer Beschlussfassung anwaltlich geprüft werden.