Hausgeld: Zusammensetzung, Fälligkeit und Abgrenzung zu Betriebskosten
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die Wohnungseigentümer aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer leisten. Es umfasst deutlich mehr als die Betriebskosten, die ein Vermieter später anteilig auf seine Mieter umlegen darf. Während sich das Hausgeld nach § 28 WEG aus dem Wirtschaftsplan der Eigentümerversammlung ergibt, richten sich die auf Mieter umlagefähigen Betriebskosten nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Beide Begriffe überschneiden sich teilweise, sind aber rechtlich getrennt zu betrachten.
Was gehört zum Hausgeld
Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Positionen zusammen, die im Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG festgelegt werden. Grundlage ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr abbildet. Anders als bei den Betriebskosten eines Mietverhältnisses ist der Kreis der umlagefähigen Positionen beim Hausgeld nicht durch einen abschließenden Katalog begrenzt.
Zum Hausgeld zählen üblicherweise die laufenden Bewirtschaftungskosten des Gebäudes, etwa für Hausmeister, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllentsorgung und Gebäudereinigung. Hinzu kommen die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie gegebenenfalls Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht aus der Rücklage finanziert werden. Auch Bankgebühren, Rechts- und Beratungskosten der Gemeinschaft können enthalten sein, sofern sie im Wirtschaftsplan berücksichtigt wurden.
- ✓Bewirtschaftungskosten (Hausmeister, Versicherung, Ver- und Entsorgung, Grundsteuer)
- ✓Verwaltervergütung nach § 27 WEG
- ✓Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
- ✓Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten außerhalb der Rücklage
- ✓Sonstige Verwaltungskosten (Kontoführung, Rechtsberatung, Versammlungen)
Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder abweichendem Schlüssel
Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer richtet sich nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung keinen anderen Verteilerschlüssel vorsieht. In der Praxis werden häufig Wohn- oder Nutzflächen, Personenzahl oder Verbrauchswerte als abweichende Maßstäbe herangezogen, insbesondere bei verbrauchsabhängigen Positionen wie Heizung und Wasser. Welcher Schlüssel im Einzelfall gilt, ergibt sich aus der Teilungserklärung oder aus späteren Beschlüssen der Gemeinschaft und kann von Objekt zu Objekt unterschiedlich ausfallen.
Fälligkeit des Hausgelds
Die Fälligkeit des Hausgelds wird nicht durch das Gesetz selbst vorgegeben, sondern durch den Beschluss über den Wirtschaftsplan bestimmt. Üblich ist eine monatliche Zahlung, häufig zum dritten Werktag eines Monats, wie es viele Gemeinschaftsordnungen oder Verwalterbeschlüsse vorsehen. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan bindet alle Eigentümer, auch diejenigen, die gegen den Plan gestimmt haben, solange der Beschluss nicht angefochten und für ungültig erklärt wurde.
Gerät ein Eigentümer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug, kann die Gemeinschaft die rückständigen Beträge gerichtlich geltend machen. Das Hausgeld ist unabhängig davon zu zahlen, ob der Eigentümer seine Wohnung selbst nutzt oder vermietet hat. Zahlungsschwierigkeiten einzelner Eigentümer entbinden diese nicht von der Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft, auch wenn etwa Mieteinnahmen ausbleiben.
Abgrenzung zum Betriebskostenbegriff nach § 556 BGB
Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, darf er nicht automatisch das gesamte gezahlte Hausgeld auf den Mieter umlegen. Maßgeblich für die Umlage im Mietverhältnis ist § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung. Diese definiert abschließend, welche Kostenarten als Betriebskosten gelten und damit vertraglich auf den Mieter umgelegt werden dürfen, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Versicherung und Hausmeisterkosten.
Nicht umlagefähig sind dagegen typische Bestandteile des Hausgelds wie die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und echte Instandhaltungskosten. Diese Positionen trägt der vermietende Eigentümer aus eigener Tasche, auch wenn sie im Hausgeld enthalten sind. In der Praxis muss der Vermieter das erhaltene Hausgeld daher aufschlüsseln und für die Betriebskostenabrechnung an den Mieter nur die tatsächlich umlagefähigen Anteile heranziehen. Diese Trennung ist einzelfallabhängig, da Gemeinschaftsordnungen und Wirtschaftspläne die Positionen unterschiedlich bezeichnen und zusammenfassen können.
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt die Größenordnung: In einer Betriebskostenabrechnung für ein Mietobjekt in Berlin ergab sich für ein Wirtschaftsjahr eine Abrechnungssumme von rund 1.450 Euro bei Vorauszahlungen von 1.260 Euro, woraus sich eine Nachzahlung von gut 190 Euro ergab. Solche Beträge betreffen ausschließlich die nach § 556 BGB umlagefähigen Kosten und lassen sich nicht direkt mit dem vom Eigentümer gezahlten Hausgeld gleichsetzen, das in der Regel deutlich höher ausfällt, weil es zusätzlich Verwaltung und Rücklage enthält.
Praktische Konsequenzen für Vermieter und Beiräte
Für vermietende Eigentümer bedeutet die Abgrenzung, dass zwei getrennte Abrechnungen erforderlich sind: die Jahresabrechnung der Gemeinschaft nach § 28 Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter und die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem eigenen Mieter nach § 556 BGB. Beide Abrechnungen folgen unterschiedlichen Fristen, unterschiedlichen Kostenkatalogen und unterschiedlichen Verteilerschlüsseln.
Für Verwaltungsbeiräte ist es sinnvoll, bei der Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung auf eine klare Trennung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen zu achten. Das erleichtert vermietenden Eigentümern die eigene Betriebskostenabrechnung erheblich und reduziert das Risiko von Rückfragen oder Streitigkeiten mit Mietern über nicht nachvollziehbare Kostenpositionen.
Häufige Fragen
Ja. Die Zahlungspflicht ergibt sich aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan nach § 28 WEG und ist unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet, selbst genutzt oder leer ist.
Nein. Die Verwaltervergütung gehört nicht zum Katalog der Betriebskostenverordnung und ist daher nach § 556 BGB grundsätzlich nicht umlagefähig, auch wenn sie Bestandteil des Hausgelds ist.
In der Regel einmal jährlich mit dem Beschluss über den neuen Wirtschaftsplan. Zusätzlich können Sonderumlagen beschlossen werden, wenn unvorhergesehene Kosten entstehen.
Dann entsteht eine Nachzahlungspflicht für die Eigentümer entsprechend ihrem Verteilerschlüssel, sofern die Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Bei geringerem tatsächlichen Aufwand ergibt sich entsprechend ein Guthaben.
Nein. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG dient der Substanzerhaltung des Gebäudes und zählt nicht zu den nach § 556 BGB umlagefähigen Betriebskosten.