Abstimmung in der Eigentümerversammlung: die Regeln
In der Eigentümerversammlung stimmt grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer mit einer Stimme ab (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG). Beschlüsse kommen mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande, sofern das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Form der Abstimmung ist grundsätzlich frei; üblich ist die offene Abstimmung per Handzeichen. Seit der WEG-Reform 2020 ist eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von der Anzahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung enthält. In bestimmten Konstellationen ist ein Eigentümer zudem vom Stimmrecht ausgeschlossen.
Wer stimmt ab und mit wie vielen Stimmen
Der gesetzliche Regelfall ist das Kopfprinzip: Nach § 25 Abs. 2 WEG steht jedem Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils eine Stimme zu. Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam, etwa Ehepaaren oder einer Erbengemeinschaft, haben diese nur eine gemeinsame Stimme, die einheitlich ausgeübt werden muss.
Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichende Regelungen treffen, etwa das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen oder das Objektprinzip nach der Anzahl der gehaltenen Einheiten. Solche Klauseln sind in älteren Teilungserklärungen verbreitet und bleiben wirksam, auch wenn sie im Einzelfall dazu führen, dass ein Eigentümer mit vielen Einheiten faktisch großen Einfluss auf Themen erhält, die ihn selbst kaum betreffen, etwa Tiefgaragenfragen bei fehlender Differenzierung nach Sachgebiet. Eine Änderung dieser Verteilung ist eine Frage der Vereinbarung und richtet sich nach den dafür geltenden Mehrheits- oder Zustimmungserfordernissen im Einzelfall.
Form der Abstimmung
Sieht die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form vor, ist die Abstimmung formfrei. In der Praxis überwiegt die offene Abstimmung durch Handzeichen. Die Versammlung kann per Geschäftsordnungsbeschluss mehrheitlich eine andere Form festlegen, etwa die geheime Abstimmung mittels Stimmzettel oder Stimmkarte.
Eine namentliche Abstimmung ist in zwei Konstellationen geboten: erstens nach § 21 Abs. 3 WEG, wenn nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen haben und deshalb feststehen muss, wer mit Ja gestimmt hat; zweitens, wenn sich das Ermessen eines Eigentümers bei einer Erhaltungsmaßnahme auf die Antwort Ja verengt hat und eine Nein-Stimme Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft auslösen könnte. Für diesen Anspruch muss die Person bekannt sein.
Eine einmal abgegebene Stimme kann nicht mehr widerrufen werden, sobald sie dem Versammlungsleiter zugegangen ist. Wer sich bei der Abstimmung unsicher ist, sollte deshalb vor der Stimmabgabe Rückfragen stellen und nicht erst danach.
Beschlussfähigkeit: alte und neue Rechtslage
Bis zur WEG-Reform 2020 war eine Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war. Diese Beschlussfähigkeit war nach der Rechtsprechung für jede einzelne Abstimmung gesondert zu prüfen, nicht nur zu Versammlungsbeginn, wie das OLG Zweibrücken für die alte Rechtslage festgestellt hat. Verlässt ein Eigentümer während der Versammlung kurzzeitig den Raum, kann dies je nach Fallgestaltung zu Zweifeln an der Beschlussfähigkeit einzelner Beschlüsse führen, die dann nicht zu deren Vorliegen unterstellt werden dürfen, wie ein vom OLG Köln entschiedener Fall zeigt, dem eine besondere Quorumsregelung in der Teilungserklärung zugrunde lag.
Seit dem 1. Dezember 2020 ist diese Mindestanwesenheit im Gesetz entfallen. Eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist grundsätzlich unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Enthält die Gemeinschaftsordnung jedoch eine eigene, davon abweichende Quorumsregelung, gilt diese Vereinbarung fort und ist weiterhin je Tagesordnungspunkt zu prüfen. Ob eine ältere Teilungserklärung eine solche eigenständige Regelung enthält, lässt sich nur durch Auslegung des konkreten Textes feststellen.
Stimmrechtsausschluss
Ein Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn über ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst, über die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm oder über seine Entlastung als Verwalter oder Beiratsmitglied abgestimmt wird. Das OLG Zweibrücken hat entschieden, dass dieser Ausschluss auch die Ausübung von Stimmrechtsvollmachten anderer Eigentümer erfasst und sich, wenn der Entlastungsbeschluss mit weiteren Punkten wie dem Jahresabschluss verbunden ist, auf diese Verbindung erstreckt.
Der BGH hat 2017 klargestellt, dass der Ausschluss nicht durch formale Auslagerung des Eigeninteresses auf eine juristische Person umgangen werden kann. Besteht eine starke wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Eigentümer und einer Gesellschaft, mit der ein Geschäft abgeschlossen werden soll, wird der Eigentümer wie im eigenen Interesse behandelt und ist ebenfalls ausgeschlossen. Wo genau diese Verbindung beginnt, ist im Einzelfall zu beurteilen und nicht immer eindeutig zu bestimmen.
Mehrheiten je Beschlussgegenstand
Der gesetzliche Regelfall ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG; Enthaltungen bleiben dabei unberücksichtigt. Für manche bauliche Veränderungen sieht das Gesetz keine höhere Beschlussmehrheit vor, koppelt die Kostenverteilung nach § 21 WEG aber an das Zustimmungsverhältnis, sodass eine geringere Zustimmungsquote andere Kostenfolgen nach sich zieht als eine breite Mehrheit nach § 20 Abs. 2 WEG.
Die Gemeinschaftsordnung kann für einzelne Beschlussgegenstände höhere, qualifizierte Mehrheiten vereinbaren. Vor jeder Abstimmung lohnt sich deshalb ein Blick in die Teilungserklärung, um zu klären, ob für den konkreten Tagesordnungspunkt eine abweichende Mehrheit oder ein abweichendes Stimmrecht gilt.
Praktische Durchführung und Dokumentation
Bei virtueller Teilnahme über einen gemeinsam genutzten Bildschirm stellt sich die Frage, wie die individuelle Stimme jedes Teilnehmers erkennbar bleibt. Bei einer Abstimmung per Handzeichen und Auszählung über Webcam lässt sich dies in der Regel praktisch lösen; für andere Konstellationen gibt es technische Hilfsmittel. Eine allgemeine Lösung existiert nicht, die Antwort richtet sich nach der jeweiligen Versammlungssituation.
Das Abstimmungsergebnis gehört in das Protokoll der Versammlung, einschließlich der Angaben zur Stimmenzahl und, soweit relevant, zur Beschlussfähigkeit. Wir stellen Beschlüsse und Protokolle den Eigentümern über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung, damit die Abstimmungsergebnisse für alle nachvollziehbar bleiben.
Häufige Fragen
Nein, Sie können sich vertreten lassen. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch Formvorgaben für die Vollmacht enthalten, etwa Schriftform oder eine Beschränkung auf bestimmte Bevollmächtigte. Prüfen Sie diese Regelung vor der Versammlung.
Das ist eine Frage des Einzelfalls. Bei offener Abstimmung per Handzeichen und Auszählung über die Webcam lässt sich die individuelle Stimme meist erkennen. Für andere Abstimmungsformen können technische Hilfsmittel eingesetzt werden.
Namentlich abzustimmen ist insbesondere, wenn nach § 21 Abs. 3 WEG nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung tragen sollen, sowie wenn das Ermessen eines Eigentümers bei einer Erhaltungsmaßnahme auf Ja verengt ist und eine Nein-Stimme Schadensersatzfolgen haben könnte.
Nein. Sobald Ihre Stimme dem Versammlungsleiter zugegangen ist, gilt sie als abgegeben und kann nicht mehr widerrufen werden.
Seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich ja, sofern die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde. Eine Mindestanwesenheit verlangt das Gesetz nicht mehr, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine eigene, davon abweichende Quorumsregelung.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Köln, Beschluss vom 01.10.2002, Az. 16 Wx 13/02
- BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 138/16
- OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.03.2002, Az. 3 W 184/01