Abstandszahlung im Mietrecht: Rechte und Grenzen
Eine Abstandszahlung ist eine frei vereinbarte Geldleistung, mit der eine Vertragspartei die andere zu einem bestimmten Verhalten bewegen will – meist zur vorzeitigen Aufhebung eines Mietverhältnisses. Sie kann vom Vermieter an den Mieter fließen, damit dieser eine Wohnung früher als vertraglich geschuldet räumt, oder vom Mieter an den Vormieter beziehungsweise an Dritte, um in eine begehrte Wohnung einzuziehen. Das Gesetz definiert den Begriff nicht; er ist Vertragspraxis und beruht auf der Vertragsfreiheit der Beteiligten. Wo Grenzen liegen, hängt vom Wohnungstyp und von den Umständen des Einzelfalls ab.
Begriff und rechtlicher Rahmen
Abstandszahlungen können grundsätzlich frei vereinbart werden. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Obergrenze und keine Pflicht, eine Abstandszahlung überhaupt anzubieten oder zu zahlen. Die Zahlung ist typischerweise Teil eines Mietaufhebungsvertrags, mit dem beide Seiten das laufende Mietverhältnis vorzeitig und einvernehmlich beenden, statt eine Kündigung auszusprechen oder abzuwarten. Eine Ausnahme von der freien Vereinbarkeit gilt bei öffentlich gefördertem Wohnraum, dazu weiter unten mehr.
Für Wohnungseigentümer und Vermieter ist wichtig, zwischen unterschiedlichen Konstellationen zu unterscheiden: Zahlt der Vermieter an den Mieter, um die Wohnung frühzeitig zu bekommen, etwa für eine Sanierung oder einen Verkauf? Oder zahlt ein Nachmieter an den bisherigen Mieter, häufig im Zusammenhang mit übernommenen Einrichtungsgegenständen? Die rechtliche Bewertung fällt je nach Richtung der Zahlung unterschiedlich aus.
Wenn der Vermieter zahlt: Alternative zur streitigen Kündigung
Ein häufiger Anlass für eine Abstandszahlung des Vermieters ist eine unsichere Kündigungslage. Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der bloße, ersatzlose Abriss eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung in diesem Sinne darstellt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03). Eine allein auf Abriss gestützte Kündigung trägt also nicht ohne Weiteres.
In solchen Fällen bietet sich für Vermieter statt einer rechtlich angreifbaren Kündigung häufig eine Abstandszahlung an den Mieter an, verbunden mit einem Mietaufhebungsvertrag. Das vermeidet einen Rechtsstreit über die Wirksamkeit der Kündigung und schafft für beide Seiten Planungssicherheit. Die genannte Entscheidung betraf zudem eine Wohnung in den neuen Bundesländern und die Übergangsregelung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB zum besonderen Kündigungsschutz für Altverträge aus DDR-Zeit. Diese Übergangsvorschriften sind heute weitgehend ausgelaufen und spielen nur noch bei sehr alten Mietverhältnissen eine Rolle, wie sie im Berliner und Brandenburger Altbestand vereinzelt noch vorkommen können.
Wenn der Mieter zahlt: Wohnungssuche und Maklerverbot
Bei angespanntem Wohnungsmarkt kommt es vor, dass Wohnungssuchende an den bisherigen Mieter zahlen sollen, damit dieser die Wohnung räumt und der neue Mieter den Mietvertrag bekommt. Eine solche Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder einen Dritten zu einem Entgelt für die Räumung verpflichtet, ist unwirksam. Zulässig ist dagegen eine Vereinbarung über die Erstattung nachweislicher Umzugskosten des bisherigen Mieters. Der Unterschied liegt also darin, ob eine pauschale Zahlung für das bloße Freimachen der Wohnung verlangt wird oder ob konkrete, belegte Kosten übernommen werden.
Für WEG-Verwalter und Vermieter, die bei einem Mieterwechsel eingebunden sind, ist dies relevant, wenn Mieter untereinander eine Ablösevereinbarung treffen, etwa für zurückgelassene Einrichtung oder Einbauten. Solche Vereinbarungen betreffen in der Regel nur das Verhältnis zwischen altem und neuem Mieter und nicht die Hausverwaltung, sollten aber nicht mit einer unzulässigen Zahlung für das Freimachen der Wohnung verwechselt werden.
Sonderfall Sozialwohnungen
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum sind Abstandszahlungen des neuen an den alten Mieter im Zusammenhang mit der Überlassung der Wohnung grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme besteht, soweit es um die Übernahme von Einrichtungsgegenständen zu deren tatsächlichem Wert geht; übersteigt der verlangte Kaufpreis den Wert der Gegenstände zum Übergabezeitpunkt, liegt eine verbotene Abstandszahlung vor. Wer eine Sozialwohnung verwaltet oder vermittelt, sollte entsprechende Vereinbarungen zwischen Mietern kritisch prüfen, da eine verbotene Abstandszahlung zivilrechtlich unwirksam ist und zu Rückforderungsansprüchen führen kann.
Pauschale statt Einzelnachweis: was Verträge regeln dürfen
Für die Aufhebung eines Mietverhältnisses ist auch eine formularvertraglich vereinbarte Pauschalabgeltung zulässig, etwa in Höhe einer Monatsmiete netto kalt, mit der der Mieter den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand des Vermieters abgilt, ohne dass dieser den Aufwand im Einzelnen nachweisen muss. Eine solche Klausel ist wirksam, wenn sie in einer gesonderten Vereinbarung zur Aufhebung des Mietverhältnisses steht und nicht bereits im ursprünglichen Mietvertrag versteckt ist.
Auch im Gewerberaummietrecht kommen Abstandszahlungen vor, etwa als Ausgleich beim Auszug oder bei streitigen Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vertragsabwicklung. Ein älteres Urteil des OLG Frankfurt am Main zeigt, dass solche Zahlungen regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen sind, wenn Höhe oder Berechtigung zwischen den Parteien streitig bleiben (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 06.05.1986, Az. 8 U 164/85). Für die Praxis folgt daraus, dass die Grundlage einer Abstandszahlung – ob Pauschale, Aufwandsersatz oder Ausgleich für Einrichtung – im Vertrag klar benannt werden sollte, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Steuerliche Behandlung
Abstandszahlungen, die ein Eigentümer an einen bisherigen Pächter leistet, um ihn zum Verzicht auf sein Pachtrecht vor Ablauf der vertraglichen Pachtzeit zu bewegen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG abziehbar. Bei privaten Wohnraummietverhältnissen ist die steuerliche Einordnung einer Abstandszahlung an den Mieter im Einzelfall zu prüfen, insbesondere danach, ob die Zahlung der Erzielung künftiger Mieteinnahmen dient, etwa im Zusammenhang mit einer geplanten Sanierung oder Neuvermietung. Eine pauschale Aussage lässt sich hierzu nicht treffen; Eigentümer sollten den konkreten Anlass und die vertragliche Gestaltung dokumentieren, bevor sie eine steuerliche Einordnung vornehmen.
Häufige Fragen
Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur Zahlung. Abstandszahlungen beruhen auf freier vertraglicher Vereinbarung, meist im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags.
Nein, eine Abstandszahlung ist keine Voraussetzung einer Kündigung. Sie wird in der Praxis aber oft angeboten, wenn die Erfolgsaussichten einer Kündigung unsicher sind, etwa weil die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht sicher vorliegen.
Eine Vereinbarung über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen zu deren Wert ist zulässig. Unzulässig ist dagegen eine Zahlung allein dafür, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt, ohne dass ein Gegenwert übergeben wird.
Grundsätzlich nicht. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum sind einmalige Leistungen für die Überlassung der Wohnung unzulässig; eine Ausnahme gilt nur für den Wertersatz übernommener Einrichtungsgegenstände.
Bei Verzicht auf ein Pachtrecht ist die Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Bei sonstigen Konstellationen ist der Einzelfall zu prüfen.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 06.05.1986, Az. 8 U 164/85
- BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03