Absenkungsbeschluss: Ankündigung und Bestimmtheit im WEG-Recht
Ja: Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG muss so bestimmt gefasst und im Tagesordnungspunkt so klar bezeichnet werden, dass für jeden Eigentümer erkennbar ist, für welchen einzelnen Gegenstand künftig eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren statt der in § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG vorgesehenen Allstimmigkeit genügen soll. Fehlt diese Klarheit, ist nach überwiegender Ansicht nicht nur der Absenkungsbeschluss selbst angreifbar, sondern auch der spätere Umlaufbeschluss, der auf ihm aufbaut.
Was ein Absenkungsbeschluss überhaupt regelt
Beschlüsse außerhalb einer Versammlung, im sogenannten Umlaufverfahren, verlangen nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diese Allstimmigkeit ist in der Praxis oft schwer zu erreichen, weil bereits eine fehlende Rückmeldung den Beschluss scheitern lässt.
§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eröffnet einen Ausweg: Für einen einzelnen, konkret bezeichneten Gegenstand können die Eigentümer vorab beschließen, dass für diesen Gegenstand künftig die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Dieser vorgeschaltete Beschluss wird als Absenkungsbeschluss bezeichnet, weil er die Anforderungen an das Zustandekommen eines späteren Umlaufbeschlusses absenkt.
Ein solcher Absenkungsbeschluss kann entweder in einer Versammlung mit Mehrheit oder außerhalb der Versammlung schriftlich, dann aber allstimmig, gefasst werden.
Warum die Ankündigung und die Bestimmtheit entscheidend sind
Jeder Beschlussgegenstand muss bei der Einberufung so angekündigt werden, dass die Eigentümer erkennen können, worüber abgestimmt werden soll. Das gilt für den Absenkungsbeschluss in besonderem Maß, weil er von der gesetzlichen Regel des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG abweicht.
Nach überwiegender Auffassung reicht es nicht, allgemein auf ein künftiges Umlaufverfahren hinzuweisen. Für jedermann muss zumindest im Wege der Auslegung klar sein, welcher konkrete Gegenstand gemeint ist. Das LG Frankfurt a. M. hat mit Beschluss vom 12.8.2025, Az. 2-13 T 56/25, einen Absenkungsbeschluss beanstandet, weil der einzelne Gegenstand nicht hinreichend bestimmt bezeichnet war.
Ein Teil der Literatur und Rechtsprechung verlangt zusätzlich, dass der Beschluss ausdrücklich festhält, dass für den betreffenden Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll. Fehlt eine solche ausdrückliche Formulierung, besteht das Risiko, dass der Absenkungsbeschluss als nicht ausreichend bestimmt gilt.
Rechtsfolgen bei fehlender oder unklarer Ankündigung
Was geschieht, wenn der Absenkungsbeschluss fehlt oder zu unbestimmt ist, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet. Diese Frage ist derzeit als strittig einzustufen und sollte nicht als eindeutig geklärt dargestellt werden.
Ein Teil der Auffassungen geht davon aus, dass der nachfolgende Umlaufbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig ist, weil ohne wirksamen Absenkungsbeschluss keine Grundlage für ein Mehrheitsverfahren besteht. Diese Linie wird unter anderem im Zusammenhang mit dem AG Stuttgart, Urteil vom 5.8.2022, Az. 59 C 616/22 WEG, diskutiert.
Andere Stimmen, etwa mit Bezug auf das LG Bremen, Urteil vom 2.10.2020, Az. 4 S 188/19, ZWE 2021, 168, nehmen an, dass in diesem Fall überhaupt kein Beschluss zustande kommt. Wieder andere halten die Nichtigkeitsfolge für zu weitgehend und wollen den Beschluss lediglich als anfechtbar behandeln. Für die Praxis bedeutet das: Wer sich auf einen zweifelhaften Absenkungsbeschluss verlässt, geht ein erhebliches rechtliches Risiko ein, unabhängig davon, welcher Auffassung ein Gericht im Einzelfall folgt.
Ist der Absenkungsbeschluss selbst anfechtbar
Der Absenkungsbeschluss wird wegen seiner Nähe zu einem Beschluss zur Geschäftsordnung nicht als isoliert anfechtbar behandelt. Seine Ordnungsmäßigkeit und die Wahl des Umlaufverfahrens werden erst inzident geprüft, wenn der spätere materielle Umlaufbeschluss selbst angefochten wird.
Für Eigentümer bedeutet das, dass eine gesonderte Klage allein gegen den Absenkungsbeschluss regelmäßig nicht zum Ziel führt. Wer Bedenken gegen die Bestimmtheit oder die Formulierung hat, muss diese im Rahmen der Anfechtung des Umlaufbeschlusses geltend machen, der auf dem Absenkungsbeschluss beruht.
Praktische Hinweise für Beiräte und Verwaltung
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Absenkungsbeschluss bereits in der Tagesordnung und erst recht im Beschlusstext so konkret wie möglich gefasst werden.
- ✓Den betroffenen Gegenstand einzeln und eindeutig benennen, etwa mit Bezug auf ein konkretes Datum, eine bestimmte Maßnahme oder eine bezeichnete Abrechnung
- ✓Ausdrücklich festhalten, dass für diesen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll
- ✓Den Absenkungsbeschluss zeitlich und inhaltlich von der eigentlichen Sachentscheidung trennen, damit beide Beschlüsse klar auseinandergehalten werden können
- ✓Bei Zweifeln an der Bestimmtheit auf die allstimmige schriftliche Fassung nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ausweichen, statt eine angreifbare Mehrheitsregelung zu riskieren
Häufige Fragen
Nach überwiegender Ansicht ja. Fehlt eine solche ausdrückliche Formulierung, besteht Auslegungsunsicherheit. Das LG Frankfurt a. M. hat mit Beschluss vom 12.8.2025, Az. 2-13 T 56/25, einen entsprechenden Beschluss wegen mangelnder Bestimmtheit beanstandet.
Nein. Wegen seiner Wesensähnlichkeit zu einem Beschluss zur Geschäftsordnung wird er nicht isoliert angefochten, sondern seine Ordnungsmäßigkeit wird erst inzident im Rahmen der Anfechtung des späteren materiellen Umlaufbeschlusses geprüft.
Das ist in Rechtsprechung und Literatur strittig. Diskutiert werden Nichtigkeit des nachfolgenden Umlaufbeschlusses mangels Beschlusskompetenz, das vollständige Nicht-Zustandekommen eines Beschlusses sowie bloße Anfechtbarkeit. Eine einheitliche Linie besteht derzeit nicht.
Entweder in einer Versammlung mit Mehrheit der anwesenden Eigentümer oder außerhalb einer Versammlung schriftlich, dann aber allstimmig nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Erst danach kann für den konkret bezeichneten Gegenstand ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
Ja, wie jeder Beschlussgegenstand muss auch die geplante Absenkung so angekündigt werden, dass die Eigentümer erkennen können, worüber abgestimmt werden soll. Eine zu allgemeine oder unklare Ankündigung erhöht das Risiko einer erfolgreichen Anfechtung.