Absenkungsbeschluss in der WEG: Voraussetzungen und Grenzen

Ein Absenkungsbeschluss ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer für einen einzelnen, konkret benannten Gegenstand festlegen, dass dafür ein späterer Beschluss außerhalb der Versammlung (im Umlaufverfahren) mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden darf, statt wie sonst üblich nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Grundlage ist § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Er senkt also die Mehrheitshürde für eine bestimmte Sachfrage ab und macht so schriftliche Beschlussfassungen zwischen zwei Versammlungen praktikabel.

Rechtliche Grundlage: § 23 Abs. 3 WEG

Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss außerhalb der Versammlung im schriftlichen Umlaufverfahren grundsätzlich nur wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Diese Allstimmigkeit ist in der Praxis oft ein Hindernis, weil bereits eine einzige fehlende Rückmeldung den Beschluss scheitern lässt.

§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eröffnet einen Ausweg: Für einen einzelnen Gegenstand können die Wohnungseigentümer vorab beschließen, dass hierfür die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dieser vorgelagerte Beschluss wird als Absenkungsbeschluss bezeichnet, weil er die Anforderungen des Satzes 1 für den betreffenden Fall herabsetzt.

Wie ein Absenkungsbeschluss zustande kommen muss

Der Absenkungsbeschluss selbst unterliegt noch den allgemeinen Regeln: Er muss entweder in einer Eigentümerversammlung mit Mehrheit gefasst werden oder schriftlich mit Zustimmung aller Eigentümer nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Erst danach kann der eigentliche Sachbeschluss zu dem konkreten Gegenstand im vereinfachten Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit gefasst werden.

Wichtig ist die Beschränkung auf einen einzelnen Gegenstand. Ein pauschaler Beschluss, der für sämtliche künftigen Umlaufverfahren die Mehrheitsschwelle absenkt, ist damit nicht gedeckt. Jeder Absenkungsbeschluss bezieht sich nur auf die konkrete Sachfrage, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung feststand.

Bestimmtheit als zentrale Voraussetzung

Ein Absenkungsbeschluss muss hinreichend bestimmt gefasst sein. Da er von der gesetzlichen Regel des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG abweicht, muss sich zumindest im Wege der Auslegung eindeutig ergeben, welcher konkrete Gegenstand betroffen ist. Das Landgericht Frankfurt am Main hat dazu entschieden, dass ein Absenkungsbeschluss, der diesen Anforderungen nicht genügt, keine tragfähige Grundlage für einen späteren Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren bildet (LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 12.8.2025, 2-13 T 56/25).

Nach der derzeit herrschenden Auffassung muss im Beschlusstext zudem ausdrücklich stehen, dass für den betreffenden Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Ein bloßer Hinweis darauf, dass ein Umlaufverfahren durchgeführt werden soll, reicht dafür nach dieser Ansicht nicht sicher aus. Da die Rechtsprechung zu diesem Punkt noch nicht einheitlich gefestigt ist, sollte in der Praxis vorsorglich die strengere Auslegung zugrunde gelegt werden.

Reichweite: Was der spätere Beschluss abdecken darf

Der Absenkungsbeschluss legitimiert nicht jeden beliebigen späteren Sachbeschluss, sondern nur denjenigen, der von seinem konkreten Gegenstand tatsächlich getragen wird. Entscheidend ist, ob die spätere Sachentscheidung inhaltlich mit dem übereinstimmt, was in der Versammlung besprochen und dem Absenkungsbeschluss zugrunde gelegt wurde.

Stellt sich im Nachgang heraus, dass die ursprünglich diskutierte Variante nicht umsetzbar ist und stattdessen zwischen mehreren Alternativen entschieden werden muss, trägt der Absenkungsbeschluss diese neue Fragestellung in der Regel nicht automatisch mit. Die Verwaltung ist dann nicht befugt, eigenmächtig eine andere Variante zur Abstimmung zu stellen, ohne dass die Eigentümer diese Variante zuvor beraten und den Absenkungsbeschluss darauf bezogen haben. Ob eine Abweichung als bloßes Minus gegenüber dem ursprünglichen Gegenstand angesehen werden kann, ist im Einzelfall zu prüfen und hängt von der konkreten Formulierung des Absenkungsbeschlusses ab.

Anfechtbarkeit des Absenkungsbeschlusses

Der Absenkungsbeschluss selbst ist nach überwiegender Ansicht nicht isoliert anfechtbar. Er wird in seiner Funktion mit einem Geschäftsordnungsbeschluss verglichen, der lediglich das Verfahren regelt, aber noch keine materielle Sachentscheidung trifft. Seine Ordnungsmäßigkeit und die Wahl dieses Verfahrens werden deshalb erst inzident geprüft, wenn der darauf gestützte materielle Umlaufbeschluss angefochten wird.

Für Eigentümer bedeutet das: Wer Bedenken gegen die Wirksamkeit eines Absenkungsbeschlusses hat, kann nicht sofort gegen diesen vorgehen, sondern muss den Mangel im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den späteren Sachbeschluss geltend machen. Erweist sich der Absenkungsbeschluss dabei als unwirksam, etwa mangels Bestimmtheit, fehlt dem Sachbeschluss die erforderliche Legitimation und er ist entsprechend angreifbar.

Praktische Hinweise für Beiräte und Verwaltung

Für die Formulierung eines Absenkungsbeschlusses empfiehlt sich eine sorgfältige, einzelfallbezogene Vorbereitung, da nachträgliche Streitigkeiten über die Reichweite häufig auf ungenaue Beschlusstexte zurückgehen.

Beschlüsse zu Umlaufverfahren und Absenkungsbeschlüsse dokumentieren wir für unsere Mandanten im Eigentümerportal casavi, sodass der Beschlusswortlaut und der zugehörige Sachbeschluss für alle Beteiligten nachvollziehbar bleiben. Für Rückfragen zu einzelnen Objekten steht Ihnen jeweils ein fester Objektbetreuer zur Verfügung.

• ✓Gegenstand des Absenkungsbeschlusses so konkret wie möglich benennen
• ✓Ausdrücklich festhalten, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt
• ✓Beschluss auf einen einzelnen Gegenstand beschränken, keine Generalklausel
• ✓Bei absehbaren Varianten diese bereits im Absenkungsbeschluss benennen
• ✓Später gefassten Sachbeschluss mit dem Wortlaut des Absenkungsbeschlusses abgleichen

Häufige Fragen