Abrechnung erzwingen: Rechte von Eigentümern und Mietern

Wird eine geschuldete Abrechnung nicht erstellt, lässt sich der Anspruch gerichtlich durchsetzen. In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geschieht dies durch eine Leistungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), im Mietverhältnis durch eine Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass der Anspruch fällig ist und die Gegenseite trotz Aufforderung untätig bleibt.

Anspruch auf die Jahresabrechnung in der WEG

Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Aufstellung der Jahresabrechnung, § 28 Abs. 2 WEG. Seit der WEG-Reform (WEMoG) richtet sich dieser Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr unmittelbar gegen den Verwalter persönlich. Im Innenverhältnis ist es zwar der Verwalter, der die Abrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG zu erstellen hat, doch anspruchsberechtigt und -verpflichtet im Außenverhältnis sind Eigentümer und Gemeinschaft.

Will ein Wohnungseigentümer die Abrechnung erzwingen, kann er unmittelbar die Gemeinschaft auf Leistung verklagen. Einer vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung bedarf es dafür nicht. Das erleichtert die Durchsetzung erheblich, weil kein zusätzlicher Beschluss abgewartet werden muss.

Ablauf einer Klage auf Erstellung der Abrechnung

Vor einer Klage sollte die Gemeinschaft beziehungsweise der Verwalter schriftlich unter Setzung einer angemessenen Frist zur Vorlage der Abrechnung aufgefordert werden. Bleibt dies erfolglos, ist die Klage vor dem für Wohnungseigentumssachen zuständigen Gericht möglich. Die Kosten eines solchen Verfahrens trägt im Ergebnis die Gemeinschaft und damit anteilig auch der klagende Eigentümer selbst – ein Umstand, der bei der Entscheidung für oder gegen eine Klage mitbedacht werden sollte. Ob im Innenverhältnis ein Regress gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzung in Betracht kommt, hängt vom Einzelfall und vom Verwaltervertrag ab.

Wann gilt eine Abrechnung als erfüllt

Nach der zu § 28 Abs. 3 WEG a. F. entwickelten, in der Sache weiterhin aussagekräftigen Rechtsprechung ist der Anspruch auf Erstellung der Abrechnung bereits erfüllt, wenn eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Abrechnung vorgelegt wird. Der einzelne Eigentümer kann dann weder eine neue Abrechnung noch deren Berichtigung verlangen, solange sie nicht in der Versammlung verworfen oder ein sie bestätigender Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Inhaltliche Fehler sind damit über die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses zu klären, nicht über einen erneuten Erstellungsanspruch.

Was formell ordnungsgemäß bedeutet, orientiert sich an denselben Grundsätzen, die auch im Mietrecht gelten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des jeweiligen Anteils und der Abzug geleisteter Vorauszahlungen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az. 24 U 74/02). Die Abrechnung muss so abgefasst sein, dass sie auch ein fachlich nicht vorgebildeter Empfänger nachvollziehen kann. Rechenfehler oder falsch angesetzte Einzelposten berühren dagegen grundsätzlich nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit – sie sind ein inhaltlicher, kein formeller Mangel und wirken sich nicht automatisch auf die Fälligkeit des Erstellungsanspruchs aus.

Betriebskostenabrechnung gegenüber Mietern

Private Vermieter treffen ähnliche Pflichten gegenüber ihren Mietern. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen; danach sind Nachforderungen des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Erstellt der Vermieter überhaupt nicht oder nur unvollständig ab, kann der Mieter die Erstellung einklagen. Fehlt eine wirksame Verteilung, etwa weil die Abrechnung sich nicht an den geltenden Vorgaben orientiert, ist ein daraus resultierender Nachzahlungsanspruch nicht fällig (LG Chemnitz, Urteil vom 04.04.2003, Az. 6 S 2691/02).

Auch eine teilweise nachvollziehbare Abrechnung führt nicht automatisch zum vollen Zahlungsanspruch. In einem vom Kammergericht entschiedenen Fall wurde nur der nachvollziehbare Heizkostensaldo zugesprochen, der übrige Nebenkostensaldo dagegen nicht (KG Berlin, Urteil vom 21.03.2002, Az. 8 U 9082/00). Für vermietende Eigentümer bedeutet das: Wer selbst auf die WEG-Abrechnung angewiesen ist, sollte diese möglichst früh anfordern, um gegenüber eigenen Mietern fristgerecht abrechnen zu können.

Ablesung als Voraussetzung – Zutritt notfalls erzwingen

Manche Abrechnung scheitert schon daran, dass eine Verbrauchsablesung nicht stattfinden konnte. Nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV muss der Nutzer die Ablesung durch die beauftragte Firma dulden. Eine Pflichtverletzung liegt erst vor, wenn er rechtzeitig über den Termin informiert wurde und zwei Ableseterminen unentschuldigt ferngeblieben ist. Der Vermieter kann den Zutritt dann im Klagewege oder per einstweiliger Verfügung erzwingen und unter Umständen Schadensersatz verlangen, wenn ihm dadurch Nachforderungsansprüche gegenüber anderen Mietern entgehen.

Innerhalb einer WEG gilt Ähnliches umgekehrt: Fehlt es an geeigneten Verbrauchserfassungsgeräten, kann ein Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen und notfalls gerichtlich erzwingen, dass die Gemeinschaft die Anlage entsprechend ausstattet.

Praktisches Vorgehen vor einer Klage

Bevor Beiräte oder einzelne Eigentümer den Klageweg beschreiten, lohnt sich eine nüchterne Bestandsaufnahme: Liegt tatsächlich Verzug vor, oder fehlen dem Verwalter noch Unterlagen von Dritten? Wie ist der bisherige zeitliche Ablauf im Vergleich zu vertraglichen Fristen zu bewerten? In unseren Verwaltungsverträgen sind Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres zugesagt, jedes Objekt hat einen festen Objektbetreuer als Ansprechpartner, und die Kommunikation läuft über die Verwaltungssoftware impower sowie das Eigentümerportal casavi. Der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, sodass bei anhaltenden Problemen auch ein Verwalterwechsel eine realistische Option bleibt, ohne dass eine Klage der einzige Weg ist.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• LG Chemnitz, Urteil vom 04.04.2003, Az. 6 S 2691/02
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az. 24 U 74/02
• KG Berlin, Urteil vom 21.03.2002, Az. 8 U 9082/00