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Abmahnung im Wohnungseigentum: Voraussetzungen und Grenzen

Eine Abmahnung im Wohnungseigentum ist die Warnung an einen Eigentümer, dass ein bestimmtes Fehlverhalten künftig unterbleiben muss, weil andernfalls die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG droht. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Begriff selbst nicht ausdrücklich, die Anforderungen an eine wirksame Abmahnung wurden von der Rechtsprechung entwickelt. Ob eine Abmahnung als eigenständige Maßnahme angreifbar ist, hängt davon ab, wer sie ausspricht: ein Verwalter oder die Gemeinschaft durch Beschluss.

Zweck und rechtlicher Hintergrund

Die Abmahnung ist keine Strafe für vergangenes Verhalten, sondern soll künftige Störungen verhindern und den Hausfrieden sichern. Sie ist regelmäßig Voraussetzung für ein späteres Entziehungsverfahren nach § 17 WEG, mit dem einem Eigentümer bei schwerer Pflichtverletzung die Veräußerung seines Wohnungseigentums abverlangt werden kann. Ohne vorherige Abmahnung fehlt es in aller Regel an der erforderlichen Verhältnismäßigkeit, sodass ein Entziehungsverfahren scheitert. Die Abmahnung gehört damit zur ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinn von § 19 WEG, wenn ein Eigentümer wiederholt gegen seine Pflichten verstößt, etwa durch Ruhestörung, Zweckentfremdung oder eigenmächtige bauliche Veränderungen.

Anforderungen an eine wirksame Abmahnung

An den Inhalt einer Abmahnung werden strenge Anforderungen gestellt. Fehlt einer der folgenden Punkte, ist die Abmahnung als Vorstufe zur Entziehung unwirksam, auch wenn das beanstandete Verhalten tatsächlich vorlag.

✓Ein konkretes Fehlverhalten muss benannt werden, allgemeine Vorhaltungen genügen nicht
✓Der Eigentümer muss aufgefordert werden, dieses Verhalten künftig zu unterlassen
✓Aus der Abmahnung muss erkennbar sein, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht
✓Wird die Abmahnung durch Beschluss erteilt, muss der Beschluss erkennen lassen, warum und mit welchem Ziel er gefasst wurde

Wer die Abmahnung aussprechen darf

Der Verwalter kann im Rahmen der laufenden Verwaltung formlos abmahnen. Eine solche Abmahnung ist kein Beschluss und daher nicht selbstständig anfechtbar. Ein Antrag, die Ungültigkeit und Rechtswidrigkeit einer vom Verwalter ausgesprochenen Abmahnung feststellen zu lassen, ist unzulässig, wie das Bayerische Oberste Landesgericht entschieden hat (BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004, Az. 2Z BR 19/04, zur damaligen Regelung des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG a.F., inhaltlich vergleichbar mit der heutigen Entziehungsvorschrift des § 17 WEG).

Möchte stattdessen die Gemeinschaft selbst abmahnen, geschieht dies durch Beschluss. Ein solcher Abmahnbeschluss ist als Beschluss anfechtbar und muss die inhaltlichen Anforderungen aus dem vorigen Abschnitt erfüllen, insbesondere die Androhung der Entziehung erkennen lassen. Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft nach § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen dazu ermächtigten Eigentümer vertreten. Diese Vertretungsbefugnis besteht im Innenverhältnis nur, wenn die Wohnungseigentümer sie zuvor beschlossen haben. Ein einzelner Eigentümer kann einen anderen Eigentümer grundsätzlich nicht im eigenen Namen für die Gemeinschaft abmahnen.

Grenzen: keine Abmahnung als Druckmittel

Die Abmahnung darf nicht dazu benutzt werden, einen Eigentümer von der Wahrnehmung legitimer Rechte abzuhalten. Unzulässig ist es insbesondere, einem Eigentümer für künftige Beschlussanfechtungen eine Abmahnung mit der Androhung der Entziehung des Wohnungseigentums in Aussicht zu stellen, denn das Anfechtungsrecht ist ein gesetzlich geschütztes Recht jedes Eigentümers (OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04).

Für den Beschluss über eine Abmahnung selbst ist keine qualifizierte oder absolute Mehrheit erforderlich, weil es sich um einen normalen Beschlussgegenstand handelt und noch nicht um die Entziehung selbst. Die bloße Erwähnung des Umstands einer Abmahnung im Versammlungsprotokoll muss der betroffene Eigentümer hinnehmen, solange keine ehrenrührigen Behauptungen enthalten sind (OLG Hamburg, Beschluss vom 07.04.2003, Az. 2 Wx 9/03). Ob im Einzelfall eine höhere Mehrheit sinnvoll ist, etwa um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, bleibt eine Frage der Praxis und ist nicht zwingend vorgeschrieben.

Abmahnung gegenüber dem Verwalter

Der umgekehrte Fall betrifft die Abmahnung des Verwalters durch die Gemeinschaft, etwa als Vorstufe einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags. Auch hier stellt sich die Vertretungsfrage: Die Erklärung wäre nach § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen ermächtigten Eigentümer namens der Gemeinschaft abzugeben, wozu wiederum ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Ob eine Abmahnung des Verwalters überhaupt notwendig ist, wird unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird sie für entbehrlich gehalten, wenn der Verwalter seine Pflichtverletzung ohnehin kennt oder es sich um einen schwerwiegenden, nicht wiederholbaren Verstoß handelt. In der Praxis empfiehlt sich dennoch eine dokumentierte, konkrete Rüge, da sie im Streitfall die Nachvollziehbarkeit der späteren Kündigung erleichtert. Eine sorgfältige Objektbetreuung, bei der Beanstandungen über ein Eigentümerportal wie casavi nachvollziehbar dokumentiert werden und ein fester Objektbetreuer als Ansprechpartner zur Verfügung steht, erleichtert es, solche Vorgänge im Bedarfsfall lückenlos zu belegen.

Häufige Fragen

Kann ich gegen eine Abmahnung des Verwalters gerichtlich vorgehen?

Eine formlose Abmahnung des Verwalters ist kein Beschluss und daher nicht durch einen Antrag auf Feststellung ihrer Ungültigkeit angreifbar. Ein entsprechender Antrag wurde vom Bayerischen Obersten Landesgericht als unzulässig zurückgewiesen (BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004, Az. 2Z BR 19/04). Möglich bleibt, sich inhaltlich gegen die erhobenen Vorwürfe zu verteidigen, wenn es später zu einem Entziehungsverfahren kommt.

Muss eine Abmahnung ausdrücklich die Entziehung des Wohnungseigentums androhen?

Ja. Eine Abmahnung, die als Vorstufe zur Entziehung nach § 17 WEG dienen soll, muss erkennen lassen, dass dem Eigentümer bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens der Verlust seines Wohnungseigentums droht. Fehlt dieser Hinweis, genügt die Abmahnung den Anforderungen nicht und trägt ein späteres Entziehungsverfahren nicht.

Braucht ein Abmahnbeschluss dieselbe Mehrheit wie ein Entziehungsbeschluss?

Nein. Der Beschluss über eine Abmahnung gilt als normaler Beschlussgegenstand und benötigt keine absolute oder qualifizierte Mehrheit, anders als der spätere Entziehungsbeschluss selbst, für den strengere Mehrheitsanforderungen gelten.

Darf mich die Verwaltung abmahnen, weil ich einen Beschluss angefochten habe?

Nein. Es ist unzulässig, einen Eigentümer durch Androhung einer Abmahnung mit Entziehungsfolge davon abzuhalten, künftig Beschlüsse anzufechten. Das Anfechtungsrecht ist ein geschütztes Recht jedes Eigentümers (OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04).

Wer spricht die Abmahnung aus, wenn kein Verwalter bestellt ist?

In diesem Fall vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft nach § 9b Abs. 2 WEG. Diese Vertretungsbefugnis muss zuvor durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer eingeräumt worden sein, ein einzelner Eigentümer kann nicht ohne Weiteres im Namen der Gemeinschaft abmahnen.

Herangezogene Entscheidungen

BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004, Az. 2Z BR 19/04
OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04
OLG Hamburg, Beschluss vom 07.04.2003, Az. 2 Wx 9/03