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Abgeschlossenheit im WEG: Voraussetzung für Sondereigentum

Abgeschlossenheit bezeichnet die bauliche Eigenschaft einer Wohnung oder eines sonstigen Raums, vollständig von fremden Einheiten abgetrennt zu sein und über einen eigenen, abschließbaren Zugang zu verfügen. Sie ist die zentrale Voraussetzung dafür, dass an einer Einheit überhaupt Sondereigentum begründet werden kann, und wird durch eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung nachgewiesen, ohne die das Grundbuchamt keine Eintragung vornimmt.

Was Abgeschlossenheit bedeutet und wo sie geregelt ist

Nach dem bis zum 30.6.2007 und in der Sache bis heute fortgeltenden Grundgedanken soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Diese Vorgabe stand ursprünglich in § 3 Abs. 2 WEG und findet sich seit der Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1.12.2020 in § 3 Abs. 3 WEG sowie ergänzend in § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG wieder, der die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung als Eintragungsunterlage verlangt.

Konkretisiert werden die baulichen Anforderungen durch die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA). Sie legt fest, wann ein Raum als abgeschlossen gilt und wie die zuständige Bauaufsichtsbehörde dies zu prüfen hat. Für Wohnungseigentümer und Verwalter ist relevant, dass die Abgeschlossenheit keine Formalie ist, sondern über die rechtliche Existenz einer Einheit als Sondereigentum entscheidet.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Eintragungsvoraussetzung

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung darf das Grundbuchamt Wohnungseigentum nicht eintragen. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat dies für den Fall einer nachträglichen Grenzänderung bestätigt und ausdrücklich festgehalten, dass die Bescheinigung zwingende Eintragungsvoraussetzung ist (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.02.2001, Az. 3 W 39/01). Fehlt sie, bleibt die Grundbucheintragung blockiert, unabhängig davon, ob die Beteiligten sich über die Aufteilung einig sind.

Für die Praxis bedeutet das: Wer eine bestehende Einheit verkleinert, vergrößert oder unterteilt, benötigt in aller Regel einen neuen, von der Behörde bestätigten Aufteilungsplan sowie eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung für die neu gebildeten Einheiten. Eine bloße Vereinbarung der Eigentümer untereinander ersetzt diese Unterlagen nicht.

Anforderungen an abgeschlossene Räume: das Beispiel Hobbyraum

Die Rechtsprechung und die AVA verlangen keine vollständige räumliche Einheit im Sinne eines zusammenhängenden Grundrisses. Auch Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung können in das Sondereigentum einbezogen werden, wenn sie für sich genommen abgeschlossen sind.

Ein häufiger Fall ist der Hobbyraum im Keller. Nach § 5 Abs. 3 AVA steht es der Abgeschlossenheit einer Sondereigentumseinheit nicht entgegen, wenn ein solcher Raum außerhalb der jeweiligen Einheit liegt. Abgeschlossen ist der Raum nach § 5 Abs. 1 AVA dann, wenn er baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist, insbesondere durch Wände und Decken, und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum hat. Fehlt dieser eigenständige Zugang oder ist die bauliche Trennung unvollständig, etwa durch offene Durchgänge zu Gemeinschaftsflächen, ist die Abgeschlossenheit im Einzelfall zu verneinen.

Erweiterungen durch das WEMoG: Außenflächen und Stellplätze

Vor der Reform 2020 war die Einbeziehung von Außenflächen in das Sondereigentum eng begrenzt. Seit Inkrafttreten des WEMoG kann sich Sondereigentum an Räumen auch auf Außenflächen erstrecken, etwa auf zugeordnete Terrassen- oder Gartenflächen, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Daneben lässt das Gesetz Sondereigentum auch an Außenstellplätzen zu, ohne dass diese von Wänden umschlossen sein müssen.

Für Garagenstellplätze galt bereits zuvor eine Erleichterung: Sie gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Eine bauliche Abtrennung durch Wände ist hier also nicht erforderlich, die dauerhafte Kennzeichnung genügt. Diese Regelungen sind für Eigentümergemeinschaften relevant, die Stellplätze oder Freiflächen neu zuordnen oder in bestehende Teilungserklärungen aufnehmen wollen.

Nachträgliche Änderungen: Unterteilung und Grenzverschiebung

Verändern sich die Grenzen einer Sondereigentumseinheit, etwa durch Zusammenlegung, Unterteilung oder Verkleinerung, ist dies grundbuchrechtlich nur mit neuem Aufteilungsplan und neuer Abgeschlossenheitsbescheinigung möglich. Das OLG Zweibrücken hat in der oben genannten Entscheidung klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn nur eine einzelne Einheit verkleinert wird und die Miteigentumsanteile im Übrigen unverändert bleiben.

Für Verwaltungsbeiräte und Eigentümer, die über bauliche Veränderungen mit Auswirkung auf den Grundriss beraten, folgt daraus: Eine Genehmigung durch die Eigentümerversammlung allein reicht nicht aus, wenn dadurch die Grenzen des Sondereigentums verschoben werden. In solchen Fällen sollte frühzeitig geklärt werden, ob eine neue Vermessung, ein neuer Aufteilungsplan und eine neue behördliche Bescheinigung erforderlich sind, da sonst die Eintragung der Änderung im Grundbuch scheitert.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn die Abgeschlossenheit einer Einheit nachträglich wegfällt, etwa durch einen Wanddurchbruch?

Rechtlich bleibt das einmal eingetragene Sondereigentum zunächst bestehen, da die Abgeschlossenheit nur Voraussetzung für die Begründung ist. Bei einer Neuvermessung, einer Grenzänderung oder einer erneuten Grundbuchbefassung kann der Wegfall der Abgeschlossenheit jedoch zum Hindernis werden und eine bauliche Rückführung oder eine neue Bescheinigung erforderlich machen.

Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?

Zuständig ist die jeweilige Bauaufsichtsbehörde am Ort des Grundstücks. Sie prüft anhand der Bauzeichnungen und gegebenenfalls einer Ortsbesichtigung, ob die Anforderungen der AVA erfüllt sind.

Gilt die Abgeschlossenheit auch für Garagenstellplätze und Außenstellplätze?

Garagenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen erkennbar sind. Seit dem WEMoG ist auch an Außenstellplätzen ohne bauliche Umschließung Sondereigentum möglich.

Muss bei jeder baulichen Veränderung eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt werden?

Nur dann, wenn sich die Grenzen des Sondereigentums tatsächlich verändern, etwa durch Unterteilung, Zusammenlegung oder Verkleinerung einer Einheit. Rein kosmetische Änderungen innerhalb der bestehenden Grenzen berühren die Bescheinigung nicht.

Kann ein Hobbyraum ohne eigenen Zugang von außen Teil des Sondereigentums sein?

Das ist einzelfallabhängig. Nach § 5 Abs. 1 AVA setzt die Abgeschlossenheit einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum voraus. Fehlt ein solcher Zugang vollständig, ist die Abgeschlossenheit in der Regel zu verneinen.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.02.2001, Az. 3 W 39/01
BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16
BGH, Urteil vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02