Abgeltungssteuer in der WEG: Grundlagen für Eigentümer
Die Abgeltungssteuer betrifft Wohnungseigentümergemeinschaften immer dann, wenn Zinsen auf Bankguthaben anfallen, etwa auf dem Konto der Erhaltungsrücklage. Die Bank behält 25 Prozent Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer direkt ein, bevor die Zinsen der Gemeinschaft gutgeschrieben werden. Weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für diesen Steuerabzug keinen Freistellungsauftrag stellen kann, wird die Steuer in aller Regel ohne Berücksichtigung von Freibeträgen abgezogen. Der einzelne Eigentümer kann seinen Anteil daran später über die eigene Steuererklärung geltend machen, sofern ihm die entsprechende Bescheinigung vorliegt.
Warum die WEG keinen Freistellungsauftrag stellen kann
Der Sparerpauschbetrag nach § 20 Abs. 9 EStG in Verbindung mit § 44a EStG steht natürlichen Personen zu, nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solcher. Zwar ist die Gemeinschaft seit der WEG-Reform nach § 9a WEG rechtsfähig und kann eigenes Vermögen bilden, etwa die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Für die Einkommensteuer bleibt aber jeder einzelne Eigentümer das maßgebliche Steuersubjekt, nicht die Gemeinschaft. Ein Freistellungsauftrag setzt jedoch eine natürliche Person mit eigener Steuernummer voraus. Deshalb behalten Banken bei Konten der Gemeinschaft die Kapitalertragsteuer nach § 43 EStG regelmäßig in voller Höhe ein, unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die einzelnen Eigentümer ihren Sparerpauschbetrag anderweitig bereits ausgeschöpft haben oder nicht.
In der Praxis bedeutet das: Die Zinserträge auf dem Rücklagenkonto der WEG fließen der Gemeinschaft bereits um die Abgeltungssteuer gemindert zu. Bei den derzeit üblichen Guthabenzinsen fällt der Betrag oft gering aus, kann aber bei größeren Rücklagenbeständen durchaus spürbar sein.
Abbildung in der Jahresabrechnung
Die einbehaltene Abgeltungssteuer erscheint in der Jahresabrechnung als Abzugsposten von den Zinserträgen der Gemeinschaft. Grundlage für Wirtschaftsplan und Abrechnung ist § 28 WEG. Verwalter weisen die Bruttozinsen, den Steuerabzug und den Nettobetrag üblicherweise getrennt aus, damit für den Beirat und die Eigentümer nachvollziehbar bleibt, wie sich der tatsächlich gutgeschriebene Betrag zusammensetzt. Eine Vermischung mit den umlagefähigen Kostenpositionen der Abrechnung findet nicht statt, da es sich um Kapitalerträge und keine Bewirtschaftungskosten handelt.
Streitig kann im Einzelfall sein, wie mit sehr kleinen Beträgen umgegangen wird, etwa ob eine gesonderte Bescheinigung für jeden Eigentümer erstellt wird, wenn der anteilige Betrag nur wenige Cent ausmacht. Hier gibt es keine einheitliche Vorgabe, sondern eine Frage der praktischen Handhabung durch die Bank und den Verwalter.
Anrechnung beim einzelnen Eigentümer
Wer als Eigentümer die auf ihn entfallende Abgeltungssteuer zurückerhalten möchte, weil sein persönlicher Sparerpauschbetrag noch nicht ausgeschöpft ist oder sein individueller Steuersatz unter 25 Prozent liegt, benötigt eine Steuerbescheinigung über den anteiligen Kapitalertragsteuerabzug. Diese wird im Rahmen der Jahresabrechnung durch den Verwalter beziehungsweise auf dessen Veranlassung durch die kontoführende Bank ausgestellt. Der Eigentümer reicht die Bescheinigung mit seiner eigenen Einkommensteuererklärung ein und lässt die einbehaltene Steuer nach § 36 EStG anrechnen.
Ohne diese Bescheinigung ist eine Anrechnung nicht möglich, der anteilige Steuerabzug bliebe dann endgültig bei der Bank. Deshalb lohnt es sich für Eigentümer, bei der Verwaltung nachzufragen, ob und in welcher Form eine solche Bescheinigung für das jeweilige Abrechnungsjahr vorliegt oder angefordert werden kann.
Praktische Hinweise für Beirat und Eigentümer
Bei der Auswahl der Bank für das Rücklagenkonto spielt die Höhe der Guthabenzinsen naturgemäß eine Rolle, die steuerliche Behandlung ändert sich dadurch aber nicht: Der Abzug der Abgeltungssteuer erfolgt unabhängig vom gewählten Institut nach denselben gesetzlichen Regeln. Wichtiger ist häufig, dass die Bank eine ordnungsgemäße und rechtzeitige Bescheinigung für die einzelnen Eigentümer ausstellen kann, damit die Anrechnung reibungslos funktioniert.
Für den Beirat kann es sinnvoll sein, im Rahmen der Rechnungsprüfung gezielt nachzuvollziehen, ob die ausgewiesene Abgeltungssteuer rechnerisch zu den gemeldeten Zinserträgen passt. Abweichungen deuten meist auf unterjährige Kontobewegungen oder auf eine geänderte Anlageform hin, etwa den Wechsel von einem Tagesgeld- auf ein Festgeldkonto.
Umgang in der laufenden Verwaltung
Bei InnovateImmo wird die Abgeltungssteuer als Bestandteil der Jahresabrechnung dokumentiert, die für die von uns verwalteten Objekte bis Ende Mai des Folgejahres vorliegt. Rückfragen zu einzelnen Positionen der Abrechnung, auch zur steuerlichen Behandlung der Kapitalerträge, klärt der feste Objektbetreuer des jeweiligen Objekts. Eigentümer können die Abrechnungsunterlagen über das Portal casavi einsehen, die Verwaltung selbst erfolgt mit der Software impower.
Häufige Fragen
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist für die Kapitalerträge auf dem Rücklagenkonto grundsätzlich nicht selbst einkommensteuerpflichtig. Steuersubjekt bleibt der einzelne Eigentümer, dem die Erträge anteilig zugerechnet werden. Eine gesonderte Steuererklärung der Gemeinschaft ist dafür nicht vorgesehen.
Nein. Der Sparerpauschbetrag nach § 44a EStG steht natürlichen Personen zu, nicht der Gemeinschaft. Die Bank behält die Abgeltungssteuer auf Konten der WEG deshalb regelmäßig ohne Berücksichtigung von Freibeträgen ein.
Sie benötigen eine Steuerbescheinigung über den auf Sie entfallenden Kapitalertragsteuerabzug, die im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung ausgestellt wird. Diese reichen Sie mit Ihrer eigenen Einkommensteuererklärung ein, die Anrechnung erfolgt nach § 36 EStG.
Nicht unmittelbar. Es handelt sich um einen Abzug von den Zinserträgen der Rücklage, nicht um eine umlagefähige Bewirtschaftungskosten. In der Jahresabrechnung wird der Vorgang getrennt von den Kostenpositionen ausgewiesen.
Ja, der Steuerabzug nach § 43 EStG erfolgt unabhängig vom gewählten Kreditinstitut nach denselben gesetzlichen Vorgaben. Unterschiede kann es in der praktischen Handhabung der Bescheinigungen geben, die für die Anrechnung beim einzelnen Eigentümer erforderlich sind.