Abberufung der Hausverwaltung nach der WEG-Reform
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung den Verwalter jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen, ein wichtiger Grund ist dafür nicht mehr erforderlich. Diese Änderung betrifft ausschließlich die sogenannte Organstellung, also die Bestellung zum Verwalter. Der zugrunde liegende Verwaltervertrag besteht rechtlich getrennt davon fort und muss gesondert beendet werden.
Die zentrale Änderung durch die WEG-Reform 2020
Vor der Reform verlangte § 26 Abs. 1 WEG a. F. für eine Abberufung vor Ablauf der vereinbarten Bestellungszeit einen wichtigen Grund. Eigentümer mussten also nachweisen, dass die Zusammenarbeit aus sachlichen Gründen nicht mehr zumutbar war, etwa wegen gravierender Pflichtverletzungen. Diese Hürde ist mit der Novelle zum 1. Dezember 2020 entfallen.
Nach geltendem Recht regelt § 26 Abs. 1 WEG, dass die Bestellung durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfolgt, für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei Jahre. Die Abberufung ist nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit möglich, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Der Gesetzgeber wollte damit die Organstellung des Verwalters von seinem schuldrechtlichen Vertragsverhältnis entkoppeln und den Eigentümern eine flexiblere Kontrolle einräumen.
Beschlussfassung: Mehrheit und Verfahren
Für die Abberufung genügt die einfache Mehrheit der auf der Versammlung abgegebenen Stimmen, ein besonderes Quorum sieht das Gesetz nicht vor. Der Tagesordnungspunkt muss in der Einladung nach § 24 Abs. 4 WEG hinreichend konkret bezeichnet werden, damit die Eigentümer sich auf die Abstimmung vorbereiten können. Eine pauschale Formulierung wie 'Verschiedenes' reicht dafür nicht aus.
Auch der Verwalter selbst darf über seine eigene Abberufung mitentscheiden, sofern er Wohnungseigentümer ist; ein gesetzliches Stimmverbot besteht insoweit nicht. In der Praxis empfiehlt es sich dennoch, den Beschlussantrag sorgfältig zu formulieren und im Protokoll den genauen Wortlaut sowie das Abstimmungsergebnis festzuhalten, da dies bei einer späteren Anfechtung nach § 44 WEG relevant werden kann.
Ein gefasster Abberufungsbeschluss ist zunächst wirksam, auch wenn er fehlerhaft zustande gekommen sein sollte. Er kann innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden, die Begründung ist innerhalb von zwei Monaten nachzureichen. Ohne fristgerechte Anfechtung wird der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er inhaltliche Mängel aufweist.
Folgen für den Verwaltervertrag
Die Abberufung beendet nur die Organstellung, nicht automatisch den Verwaltervertrag. Beide Rechtsverhältnisse sind seit der Reform bewusst getrennt zu betrachten. Nach § 26 Abs. 3 Satz 3 WEG endet der Verwaltervertrag jedoch spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von einer im Vertrag vereinbarten längeren Laufzeit.
In der Übergangszeit von bis zu sechs Monaten bleibt der bisherige Verwalter zur Vertragserfüllung verpflichtet, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt oder eine einvernehmliche vorzeitige Beendigung vereinbart wird. Für die Eigentümergemeinschaft bedeutet das in der Regel, dass parallel zur Abberufung auch über die Bestellung einer neuen Verwaltung entschieden werden sollte, um eine verwalterlose Zeit zu vermeiden.
Ob dem scheidenden Verwalter für die vorzeitige Vertragsbeendigung ein Schadensersatzanspruch zusteht, hängt von den vertraglichen Kündigungsregelungen und den Umständen des Einzelfalls ab. Enthält der Vertrag eine Klausel zur ordentlichen Kündigung mit kürzerer Frist, geht diese in der Regel vor.
Wann ein wichtiger Grund weiterhin eine Rolle spielt
Auch wenn für die Abberufung selbst kein wichtiger Grund mehr erforderlich ist, bleibt die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund nach § 314 BGB relevant. Liegt ein solcher Grund vor, etwa eine grobe Pflichtverletzung, unzureichende Rechnungslegung oder eine erhebliche Verletzung der Vermögensbetreuungspflicht, kann der Vertrag fristlos beendet werden, ohne die sechsmonatige Nachwirkungsfrist abzuwarten.
Ein wichtiger Grund kann zudem Bedeutung erlangen, wenn Eigentümer prüfen, ob der Verwalter im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 WEG gehandelt hat. Bestehen konkrete Anhaltspunkte für Pflichtverstöße, sollte der Beiratsvorsitz oder ein einzelner Eigentümer diese vor der Versammlung dokumentieren, auch wenn sie für den Abberufungsbeschluss selbst nicht zwingend vorgelegt werden müssen.
Praktische Hinweise für Eigentümer und Beiräte
Wer eine Abberufung plant, sollte frühzeitig klären, ob bereits ein Nachfolger zur Verfügung steht oder zumindest ein Vergabeverfahren eingeleitet werden kann, um die Übergangszeit zu überbrücken. Angebote sollten rechtzeitig eingeholt werden, da die Bestellung einer neuen Verwaltung ebenfalls einen Mehrheitsbeschluss erfordert.
- ✓Tagesordnungspunkt konkret formulieren und rechtzeitig einladen
- ✓Beschlussantrag und Abstimmungsergebnis im Protokoll dokumentieren
- ✓Parallel über Neubestellung oder Übergangslösung entscheiden
- ✓Verwaltervertrag auf Kündigungsfristen und Regelungen zur vorzeitigen Beendigung prüfen
- ✓Bei Verdacht auf Pflichtverletzungen Unterlagen und Belege sichern
Häufige Fragen
Nein. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Verwaltung nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Vor der Reform war das anders geregelt.
Nicht automatisch. Organstellung und Vertrag sind rechtlich getrennt. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, kann aber je nach vertraglicher Regelung auch früher enden.
Es genügt die einfache Mehrheit der auf der Versammlung abgegebenen Stimmen. Ein besonderes Quorum oder eine qualifizierte Mehrheit sieht das Gesetz nicht vor.
Der Verwalter selbst ist nicht anfechtungsbefugt, da er in der Regel nicht Mitglied der Gemeinschaft ist. Einzelne Eigentümer können den Beschluss innerhalb eines Monats nach § 44 WEG anfechten, wenn sie formale oder inhaltliche Mängel geltend machen.
Die Gemeinschaft ist dann faktisch ohne handlungsfähige Verwaltung, bis eine Neubestellung erfolgt oder ein gerichtlich bestellter Verwalter eingesetzt wird. Das kann laufende Geschäfte, Zahlungsverkehr und die Vorbereitung der nächsten Versammlung erschweren, weshalb eine frühzeitige Anschlusslösung empfehlenswert ist.