Abberufung des Verwalters: Ermessen der Eigentümer
Die Abberufung des Verwalters ist keine Pflichtaufgabe, sondern eine Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer. Sie können den Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen, müssen dies aber grundsätzlich nicht, auch wenn Pflichtverstöße vorliegen. Ein Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Abberufung besteht nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn sich das Ermessen der Gemeinschaft auf null reduziert hat, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar wäre.
Rechtliche Grundlage: Ermessen statt Automatismus
Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters mit einfacher Mehrheit. Seit der WEG-Reform 2020 ist für die Wirksamkeit einer Abberufung kein wichtiger Grund mehr erforderlich, anders als früher unter § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG a. F. Die Eigentümer können den Verwalter also formal jederzeit und ohne besondere Begründung abwählen.
Von dieser Organstellung ist der schuldrechtliche Verwaltervertrag zu unterscheiden. Nach § 26 Abs. 3 WEG endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Fehlt für eine vorzeitige Beendigung des Vertrags ein wichtiger Grund, können dem Verwalter unter Umständen vertragliche Ansprüche verbleiben, etwa auf Vergütung bis zum Vertragsende. Die Frage, ob abberufen wird, und die Frage, welche vertraglichen Folgen das hat, sind rechtlich getrennt zu behandeln.
Dass für die Abberufung selbst kein wichtiger Grund mehr verlangt wird, bedeutet nicht, dass die Entscheidung der Eigentümerversammlung beliebig ist. Sie bleibt eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und unterliegt damit dem Maßstab des § 18 Abs. 2 WEG sowie der gerichtlichen Ermessenskontrolle.
Wann muss abberufen werden: Ermessensreduzierung auf null
Die Eigentümerversammlung hat bei der Entscheidung, ob sie den Verwalter abberuft, einen Beurteilungsspielraum. Ein Gericht ersetzt diese Entscheidung nicht durch eine eigene Zweckmäßigkeitsprüfung, sondern respektiert die Mehrheitsentscheidung, solange sie vertretbar ist. Zur Abberufung gezwungen werden kann die Gemeinschaft grundsätzlich nur, wenn für das Ob keine Wahlmöglichkeit mehr besteht, das Ermessen sich also auf null reduziert hat.
Der Bundesgerichtshof stellt darauf ab, ob allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Maßgeblich sind dabei insbesondere Art und Schwere etwaiger Pflichtverletzungen des Verwalters, wie lange diese zurückliegen und ob mit einer Wiederholung zu rechnen ist. Einzelne, länger zurückliegende oder folgenlose Versäumnisse genügen in der Regel nicht.
Wie gravierend die Umstände sein müssen, zeigt eine Entscheidung des OLG Düsseldorf aus dem Jahr 2003. Dort war das Vertrauensverhältnis nach Auffassung des Gerichts grundlegend zerstört, weil konkrete und belegte Vorwürfe zur Führung des Treuhandkontos, zur Ausweisung der Instandhaltungsrücklage in mehreren Jahresabrechnungen und zu einer unterbliebenen Abrechnung einer Sanierungsmaßnahme im Umfang von rund 1,1 Millionen DM im Raum standen, ohne dass der Verwalter dem substanziiert entgegengetreten war. Ein solcher Fall zeigt, dass es regelmäßig auf ein Gesamtbild mehrerer, dokumentierter und unbeantworteter Beanstandungen ankommt, nicht auf einen einzelnen Vorfall.
Die Kehrseite: Ermessen auch bei der Bestellung und Wiederbestellung
Dieselben Maßstäbe gelten spiegelbildlich, wenn die Eigentümer einen Verwalter neu bestellen oder wiederbestellen. Auch der Bestellungsbeschluss ist am Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung zu messen, weil die Eigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch darauf haben, dass der Verwalter den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Spricht ein gewichtiger Umstand gegen die Bestellung, fehlt es daran.
Ob die zu diesem Punkt entwickelte Rechtsprechung, die sich an den früheren Grundsätzen zum wichtigen Grund für die Abberufung orientiert hat, nach dem Wegfall dieses Merkmals im aktuellen Recht unverändert fortgilt, ist derzeit nicht abschließend geklärt. In der Praxis empfiehlt es sich daher, eine beabsichtigte Wiederbestellung eines Verwalters, gegen den erhebliche Beanstandungen vorliegen, sorgfältig zu dokumentieren und im Beschlusstext zu begründen, warum die Eigentümer die Bedenken für nicht durchgreifend halten.
Sonderfall: gerichtlich bestellter Verwalter
Eine Besonderheit gilt für einen vom Gericht im Wege einstweiliger Maßnahme bestellten Notverwalter. Nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin kann ein solcher Notverwalter nicht ohne weiteres durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abberufen werden, wenn das Gericht bei seiner Bestellung ausdrücklich eine Sperre für Neuwahlen durch die Gemeinschaft festgelegt hat. Andernfalls würde ein Mehrheitsbeschluss dem gerichtlichen Beschluss eine geringere Wirkung beimessen, als ihm zukommt.
Für die Praxis bedeutet das: Bei gerichtlich angeordneten Notverwaltungen lohnt sich vor einer geplanten Neuwahl ein Blick in den Wortlaut des gerichtlichen Beschlusses, um zu klären, ob und ab wann die Gemeinschaft wieder frei über die Verwalterbestellung entscheiden darf.
Bedeutung für Beirat und Eigentümer in der Praxis
Ein einzelner Eigentümer, der eine Abberufung erreichen will, ist auf einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss angewiesen oder muss, wenn dieser abgelehnt wird, im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend machen, dass das Ermessen der Gemeinschaft auf null reduziert ist. Eine solche Klage hat nur Aussicht auf Erfolg, wenn die Pflichtverstöße konkret belegt, aktuell und in ihrer Gesamtheit so gewichtig sind, dass ein Festhalten am Verwalter objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Bloße Unzufriedenheit oder Kommunikationsprobleme genügen dafür in der Regel nicht.
Für Verwaltungsbeiräte empfiehlt es sich, Beanstandungen fortlaufend schriftlich festzuhalten, dem Verwalter Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben und in der Versammlung zu protokollieren, wie über etwaige Kritikpunkte diskutiert und entschieden wurde. Das erleichtert später sowohl die Verteidigung eines Beschlusses, mit dem gegen eine Abberufung entschieden wurde, als auch die Begründung einer Beschlussersetzungsklage, falls die Mehrheit untätig bleibt.
Unabhängig vom Ausgang eines etwaigen Abberufungsstreits bleibt zu beachten, dass der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Ein Verwaltungsvertrag, der von vornherein mit klarer Laufzeit und Kündigungsfrist ausgestaltet ist, etwa einer Jahreslaufzeit mit drei Monaten Kündigungsfrist, erleichtert es der Gemeinschaft, den Übergang zu einem neuen Verwalter organisatorisch geordnet zu gestalten.
Häufige Fragen
Nein. Seit der WEG-Reform 2020 können die Wohnungseigentümer den Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit durch Mehrheitsbeschluss ohne wichtigen Grund abberufen. Ein wichtiger Grund kann aber weiterhin für die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrags von Bedeutung sein.
Nach § 26 Abs. 4 WEG kann von der Mehrheitsregel des § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Vereinbarung abgewichen werden, etwa zugunsten eines qualifizierten Mehrheitserfordernisses. Ob eine konkrete ältere Regelung in einer Teilungserklärung dies wirksam vorsieht, ist im Einzelfall zu prüfen.
Nur ausnahmsweise. Die Eigentümer haben Ermessen und dürfen von einer Abberufung absehen, solange dies aus objektiver Sicht vertretbar bleibt. Ein Anspruch auf Abberufung besteht erst, wenn sich das Ermessen aufgrund schwerwiegender, aktueller und dokumentierter Verstöße auf null reduziert hat.
Der Vertrag endet nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ohne wichtigen Grund für eine vorzeitige Vertragsbeendigung können dem Verwalter bis dahin vertragliche Ansprüche zustehen.
Das hängt vom Inhalt des gerichtlichen Bestellungsbeschlusses ab. Hat das Gericht ausdrücklich eine Sperre für Neuwahlen durch die Gemeinschaft angeordnet, kann der Notverwalter nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin nicht ohne weiteres durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Beschluss vom 14.05.2003, Az. 24 W 341/01
- OLG Köln, Beschluss vom 27.06.2003, Az. 16 Wx 105/03
- OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.08.2003, Az. 3 Wx 217/02